養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營9大關(guān)鍵點
時間:2016-07-12 21:29來源:未知 作者:admin 點擊:次
目前中國養(yǎng)老地產(chǎn)的前景看好，但商業(yè)模式尚不清晰，如何成功策劃規(guī)劃、開發(fā)運(yùn)營一個養(yǎng)老地產(chǎn)項目，機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。本文節(jié)選自養(yǎng)老地產(chǎn)專題研究，重點從開發(fā)運(yùn)營角度，提出了養(yǎng)老地產(chǎn)的九大要訣。
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價值理念：符合獨立、自主、健康的現(xiàn)代養(yǎng)老理念
老年不是人生的終結(jié)，而是人生新的轉(zhuǎn)折和開始，是生命和生活體驗的新的發(fā)展期。老年人群蘊(yùn)藏著巨大的發(fā)展?jié)撃芎蛢r值潛能，他們不僅是社會發(fā)展的受益者，更應(yīng)該是未來社會發(fā)展的參與者。
中國傳統(tǒng)的尊老文化將老年人群單方面地定位在“受照顧的”的角色上，即只將老年人看作被關(guān)注、被照顧的對象，卻忽視了老年人群身上存在的能動性、積極性和創(chuàng)造性。但在崇尚代際平等和代際和諧的當(dāng)今社會卻顯出了自己的缺陷。
與我們將老年人看作被關(guān)注、被照顧的對象相反，法國、英國等國家將老年人群稱作“第三年齡”，“第三年齡”不只是一個簡單的說法轉(zhuǎn)變，更多是一種獨立不依、積極健康的老年價值觀的直觀體現(xiàn)，值得我們思考和借鑒。
現(xiàn)代老年人不僅老有所居、老有所養(yǎng)，還要“老有所學(xué)”、“老有所樂”、“老有所為”、“老有所用”、“老有所成”。因此，養(yǎng)老地產(chǎn)不能局限于老年住宅和養(yǎng)老護(hù)理，還要樹立現(xiàn)代養(yǎng)老理念，努力實現(xiàn)一種讓老人快樂、幸福，活得有尊嚴(yán)的全新生活。
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市場定位：目標(biāo)市場全齡化是最符合當(dāng)前國情的選擇
從國內(nèi)養(yǎng)老項目的經(jīng)驗來看，目前市場中的養(yǎng)老項目面對客群較為多元，如北京太陽城、東方太陽城不僅面向老年群體，更兼顧中青年群體，溫都水城老年公寓在滿足老年客戶自住需求的同時，兼顧投資客群。而上海親和源等一些項目客群范圍過窄，且定位過于高端。老年人集居區(qū)缺乏生機(jī)，老人不喜歡在特定年齡層之別的住區(qū)居住。
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項目選址：“區(qū)位、環(huán)境、配套”，養(yǎng)老地產(chǎn)選址三要素
養(yǎng)老地產(chǎn)與傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)有著本質(zhì)的區(qū)別，傳統(tǒng)地產(chǎn)選址比較寬泛，而養(yǎng)老地產(chǎn)的選址要相對要嚴(yán)格得多。
理想?yún)^(qū)位——城市近郊或成熟旅游度假區(qū)
養(yǎng)老項目不適合選址在市中心區(qū)，因為中心城區(qū)雜亂、噪音大、車流多，老人喜歡清靜，不像年輕人那么愛湊熱鬧，但又必須有比較完善的醫(yī)療和生活配套。因此，選擇在有一定城市配套及交通條件的近郊地區(qū)，或者綜合生活配套較完善的大型旅游度假區(qū)，為老人創(chuàng)造一種融于社區(qū)、融于社會、融入以往熟悉的城市生活的活力社區(qū)。
理想環(huán)境——較好的景觀資源、特殊的避暑避寒氣候、富硒/溫泉/長壽等健康資源
老人對環(huán)境的要求和依賴比年輕人要高，尤其是健康老人，通常都是以養(yǎng)生度假為首選，養(yǎng)老項目通常要求有較好的自然環(huán)境，比如山、水、林等自然資源都是較好的資源，特殊的避暑或避寒氣候，或富氧富硒、療養(yǎng)溫泉、長壽文化等特殊的健康環(huán)境資源，也是開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項目比較理想的選址。
周邊配套——周邊區(qū)域具備較好的交通、醫(yī)療、生活、休閑配套
如果項目選址周邊具有比較便捷的交通，相對完善的生活商業(yè)配套或適老性的休閑、養(yǎng)生配套，可以減少項目自身配套的比重，節(jié)省配套投資成本，減輕后期運(yùn)營管理難度，也能夠更好的營造舒適便捷的社區(qū)生活。若能出則繁華、入則寧靜，那是最理想的地段。
一般要求交通方便，與外部銜接順暢。但遠(yuǎn)離一級公路和城市主干道，避免嘈雜影響老人睡眠。如果依托環(huán)境優(yōu)美的旅游小鎮(zhèn)建設(shè)，生活配套體系比較晚上，是比較理想的。此外，毗鄰優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源，能夠提供高水平的健康服務(wù)，也是養(yǎng)老項目可以借勢發(fā)力的地段。
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用地組合：低成本的復(fù)合用地模式為項目成功奠定基石
就土地用途而言，現(xiàn)在還沒有養(yǎng)老地產(chǎn)供應(yīng)的概念，拿地成本是養(yǎng)老地產(chǎn)最重要的成本之一，在目前養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)土地政策尚未明晰的情況下，通過合理的用地組合，減少用地成本，是養(yǎng)老地產(chǎn)拿地之前必須考慮的重要因素。
建設(shè)用地與非建設(shè)用地的組合
當(dāng)前的養(yǎng)老地產(chǎn)已經(jīng)很少用采用單一養(yǎng)老住宅的模式開發(fā)，而都是與旅游、與農(nóng)業(yè)、與林業(yè)相結(jié)合整體開發(fā)，打造復(fù)合型的產(chǎn)品。在這樣的情況下，如何靈活選擇建設(shè)用地與非建設(shè)用地的組合和布局模式，減少建設(shè)用地總量的同時，讓項目具備良好的環(huán)境。
不同建設(shè)用地類型的組合
目前各路養(yǎng)老地產(chǎn)在建設(shè)用地的類型上是各顯神通，有城市建設(shè)用地，也有集體建設(shè)用地，有住宅用地、商業(yè)用地，也有醫(yī)療用地、旅游用地，更有甚者是工業(yè)用地。不同的用地性質(zhì)決定了不同的用地成本，也與后期的盈利模式直接相關(guān)。通過合理的策劃和布局，根據(jù)子項目的特點選擇不同的建設(shè)用地性質(zhì)，可以大幅節(jié)約用地成本。
拿地方式的選擇
在傳統(tǒng)的拿地方式中，走拍賣掛、協(xié)議出讓還是直接劃撥，對用地成本的影響是不言而喻的。深圳最新推出的在用地供應(yīng)方式上可以采用協(xié)議出讓免地價、產(chǎn)權(quán)歸政府的方式，非常適合長期持有經(jīng)營的養(yǎng)老地產(chǎn)項目。此外，通過將項目的公益性部分獨立包裝，將醫(yī)院、老年大學(xué)、休閑娛樂中心、福利性養(yǎng)老院等綜合養(yǎng)老設(shè)施作為非營利性機(jī)構(gòu)獨立運(yùn)營，爭取一部分公益性劃撥土地，也是降低成本的可選途徑之一。
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開發(fā)模式：根據(jù)投資策略和建設(shè)條件選擇合適的開發(fā)模式
從運(yùn)營模式上來看，目前國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)主要有以下六大主流開發(fā)模式，各自具有不同的特點，也適合不同的開發(fā)投資主體和不同的開發(fā)建設(shè)條件。
模式一：隔代親情社區(qū)開發(fā)模式
即年輕人群與健康老人混合的社區(qū)，與其說是養(yǎng)老地產(chǎn)，不如說是適老型地產(chǎn)。北京太陽城、杭州綠城藍(lán)庭社區(qū)、杭州萬科良渚文化村等是這類模式的實踐。
模式二：會員制醫(yī)養(yǎng)綜合體模式
針對全持有的養(yǎng)老物業(yè)，即會員制醫(yī)養(yǎng)綜合體，押金制和會員制是國內(nèi)可行的盈利模式，會員制銷售的是服務(wù)內(nèi)容；押金制僅是銷售物業(yè)使用權(quán)。目前國內(nèi)采取這種方式的項目有北京太陽城水岸香舍、天津?qū)氎嬖粕兼?zhèn)等。
模式三：持續(xù)照料退休（CCRC）模式
以持續(xù)護(hù)理社區(qū)（CCRC）模式為代表的現(xiàn)代養(yǎng)老社區(qū)，主要面向老年群體退休后的全方位生活服務(wù)的社區(qū)。代表項目是美國太陽城、三亞海棠灣國際養(yǎng)生社區(qū)，此外國內(nèi)還有眾多打著CCRC旗號的養(yǎng)老地產(chǎn)項目。
模式四：養(yǎng)生目的地開發(fā)模式
“養(yǎng)生目的地”開發(fā)模式，需要依托特殊的旅游度假資源，如避暑/避寒氣候、地?zé)釡厝?、森林湖泊、富硒富氧、宗教文化、長壽之鄉(xiāng)等，構(gòu)建復(fù)合型的養(yǎng)生養(yǎng)老度假體系。
模式五：鄉(xiāng)居養(yǎng)老模式
鄉(xiāng)居養(yǎng)老模式，是對農(nóng)村空置房屋資源進(jìn)行提升改造或者結(jié)合新農(nóng)村建設(shè)開發(fā)的一種養(yǎng)老模式。代表有崇明島農(nóng)家養(yǎng)老和浙江天目山農(nóng)家養(yǎng)老項目，目前在海南萬寧等地開始嘗試推行這種模式。
模式六：保險掛鉤養(yǎng)老地產(chǎn)模式
保險掛鉤養(yǎng)老地產(chǎn)模式，將商業(yè)壽險和養(yǎng)老地產(chǎn)與養(yǎng)老服務(wù)捆綁，主要是險企介入養(yǎng)老地產(chǎn)后的一項模式創(chuàng)新。（根據(jù)網(wǎng)絡(luò)整理改編，如有侵權(quán)請聯(lián)系本平臺！）
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盈利模式：從物業(yè)租售模式向“產(chǎn)業(yè)鏈模式”延伸
養(yǎng)老地產(chǎn)不同于普通地產(chǎn)，最為關(guān)鍵的還是養(yǎng)老地產(chǎn)項目的后期其運(yùn)營和配套服務(wù)。但從國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)實踐來看，單一的持有經(jīng)營模式由于投資大、回收期短、運(yùn)營成本高，目前基本都處于虧損狀態(tài)。完全銷售和銷售持有相結(jié)合類型的養(yǎng)老地產(chǎn)更符合地產(chǎn)開發(fā)商的盈利模式。經(jīng)營性物業(yè)可以不取得土地所有權(quán)或利用其他性質(zhì)的土地以降低成本，出售的商品房則通過土地市場取得使用權(quán)，既可以實現(xiàn)資金的較快速回籠，又能享受到土地升值的利益。
目前國內(nèi)主流的養(yǎng)老地產(chǎn)以物業(yè)租售為核心的盈利模式
從項目實踐來看，以物業(yè)租售為主、特別是以銷售物業(yè)為主的養(yǎng)老地產(chǎn)，房產(chǎn)購買者大多也不是老年人，后期老年設(shè)施的運(yùn)營和配套也難以跟上，只是打著“養(yǎng)老地產(chǎn)”旗號低價拿地、以傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)模式開發(fā)的“偽養(yǎng)老地產(chǎn)”。當(dāng)傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)面臨市場利潤下降的情況下，這類模式也就難以為繼。因為，普通的商業(yè)地產(chǎn)都是可以用來銷售的，但如果做養(yǎng)老地產(chǎn)，則需要進(jìn)行相關(guān)的配套設(shè)施建設(shè)，比如無障礙設(shè)施建設(shè)、醫(yī)院等，這些都需要開發(fā)商來投資，但不可能立刻見到收益，但養(yǎng)老地產(chǎn)的投資回報周期卻要長很多，一般都要7～10年，是商業(yè)地產(chǎn)的2倍。
因此，地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)入養(yǎng)老市場首先需要轉(zhuǎn)變思維，以養(yǎng)老服務(wù)供應(yīng)商的角色定位，按照市場定位規(guī)劃服務(wù)內(nèi)容，繼而根據(jù)服務(wù)內(nèi)容分析建筑開發(fā)要求，最終完成整個地產(chǎn)項目。這一模式的本質(zhì)是以服務(wù)供應(yīng)為核心，以建筑實體為輔助支撐的服務(wù)商運(yùn)營管理，而非單純的地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。
老齡產(chǎn)業(yè)鏈所產(chǎn)生的新的項目盈利體系，衍生出一系列養(yǎng)老功能配套和生活配套，產(chǎn)業(yè)的輻射效應(yīng)顯著，可以作為新的贏利點。
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資源整合：定位“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)運(yùn)營商“整合國內(nèi)外專業(yè)資源
不管是房企、險企還是基金，養(yǎng)老地產(chǎn)都是一個新的發(fā)展領(lǐng)域，要獨立構(gòu)建整個養(yǎng)老服務(wù)體系，既面臨著巨大的挑戰(zhàn)，也會承擔(dān)更大的風(fēng)險。尤其在開發(fā)大型的綜合性養(yǎng)老地產(chǎn)項目，更需要運(yùn)用資源整合理念，與國內(nèi)外的專業(yè)康復(fù)醫(yī)療、人力資源、社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)、養(yǎng)老設(shè)施運(yùn)營、互聯(lián)網(wǎng)營銷等資源建立合作，提高項目品質(zhì)和運(yùn)營能力。
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規(guī)劃設(shè)計：高水平的適老化的規(guī)劃設(shè)計
與歐美等國家相比，國內(nèi)在養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計領(lǐng)域的積累和規(guī)范還非常欠缺，目前還缺少專業(yè)的養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計機(jī)構(gòu)?！「鶕?jù)老年人需求打造的功能服務(wù)體系和設(shè)施規(guī)劃構(gòu)建完善的滿足多層次需求的“適老化”的軟硬件服務(wù)體系。
城區(qū)養(yǎng)生養(yǎng)老項目：在充分利用城市配套設(shè)施的基礎(chǔ)上，發(fā)揮項目作為養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)的功能，同時保證項目作為城市居住社區(qū)的需要。
郊區(qū)養(yǎng)生養(yǎng)老項目：充分利用良好的自然資源及便利的交通條件基礎(chǔ)上，大力打造旅游、休閑娛樂、健康、生活、度假、商務(wù)及社區(qū)配套功能，為養(yǎng)生養(yǎng)老提供優(yōu)越的條件，同時能夠滿足短期及長期居住的需要。
交通、建筑、設(shè)施的人性化、無障礙式設(shè)計
參照歐美發(fā)達(dá)國家的老年建筑標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合我國老年人習(xí)慣進(jìn)行，總體建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到了國際先進(jìn)水平。如大廳、樓梯樓道和電梯內(nèi)均配有安全扶手，地面配置高檔防滑地板磚。房間內(nèi)、衛(wèi)生間內(nèi)裝配先進(jìn)的求救呼叫系統(tǒng)直通呼叫臺，有線壁掛電視機(jī)（帶無線耳麥）、電話、寬帶、空調(diào)、暖氣、大容量整體太陽能熱水器、浴霸、爐灶、壁燈等家用電器一應(yīng)俱全，房間內(nèi)所有家具均為無污染實木家具，有高檔老人床、床上用品、竹椅、圓桌、寫字臺等，房間及家具所有拐角全部作安全處理，寬大的衛(wèi)生間，方便坐輪椅的老人進(jìn)出，淋浴旁裝有L形的扶手，有助于老人扶持，真正達(dá)到無障礙設(shè)計。
智能化養(yǎng)老技術(shù)的應(yīng)用
智能化養(yǎng)老，就是運(yùn)用智能控制技術(shù)提供高效的康療養(yǎng)老服務(wù)的過程?；蛘哒f，智能化康療養(yǎng)生是以互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)為依托，集合運(yùn)用現(xiàn)代通信與信息技術(shù)、計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、康療服務(wù)行業(yè)技術(shù)和智能控制技術(shù)，為老年人提供安全便捷健康舒適服務(wù)的現(xiàn)代康療養(yǎng)生模式。
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融資模式：尋求多方渠道突破養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)融資瓶頸
融資渠道：銀行貸款、信托融資、上市融資、項目融資、金融租賃、房地產(chǎn)證券化。融資對象：國有商業(yè)銀行；住房公積金組織；房地產(chǎn)證券化部門；商業(yè)銀行；保險機(jī)構(gòu)；養(yǎng)老基金；福利彩票公益金；海外資金。
