中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的7句箴言與8大趨勢（深度好文）
時間:2018-10-13 11:15來源:中國養(yǎng)老周刊 作者:houpu 點擊:次
在國內(nèi)產(chǎn)業(yè)大熱的情況下，各類專家、專業(yè)機構(gòu)、實業(yè)界人士都在探索養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，市場各類媒體分析、案例報道汗牛充棟。今天我們用簡潔清晰的文字歸納養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)總體態(tài)勢，闡述未來發(fā)展趨勢，供各位參考。7句箴言
第一句：中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)正在起步期，養(yǎng)老體系的整體構(gòu)建是當前政府和各類社會組織的重點任務。
用國務院印發(fā)的2013年35號文件的定義，當前中國社會“養(yǎng)老服務和產(chǎn)品供給不足、市場發(fā)育不完善、養(yǎng)老服務的扶持政策不健全、體制機制不完善、城鄉(xiāng)區(qū)域發(fā)展不平衡等問題還十分突出”。有需求就有市場。正是因為這樣不健全的環(huán)境和巨大的市場需求，為企業(yè)界帶來了新的機會。
第二句：當前正值政策紅利窗口期，市場機會值得把握。
養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是個全社會參與的過程，為了配合市場需求，政府頻繁出臺各類鼓勵政策，為開發(fā)投資帶來發(fā)展契機。在政策紅利的驅(qū)動下，社會各方力量投身養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。畢竟屬于房地產(chǎn)行業(yè)可以參與分享的國家鼓勵性政策機會并不多，養(yǎng)老地產(chǎn)如果不能把握近五年的機會，等到市場供給泡沫形成，便基本沒有機會了。
對于房地產(chǎn)開發(fā)來說，每一輪的政府政策紅利期都是房地產(chǎn)拿地的一個機會窗口。一種較為理性討巧的做法是，在這個機會期間獲得土地，同時研發(fā)養(yǎng)老產(chǎn)品和服務，等到項目建設(shè)完工時，服務運營體系也基本配置到位，后續(xù)再逐步完善，這也是一個跟時間賽跑的挑戰(zhàn)。因為當前市場還沒有特別成熟的標準和規(guī)范，這樣就給企業(yè)一個喘氣的機會，允許市場試錯，然后再確定行業(yè)標準，這也是房地產(chǎn)界的一種通行開發(fā)模式。每一批偉大企業(yè)的誕生，都有更大一批試錯的企業(yè)倒掉作為墊背。一將功成萬骨枯，正如首富萬達在商業(yè)地產(chǎn)封帝的榮耀背后，多少商業(yè)地產(chǎn)商死在了趕往羅馬的大路上。
第三句：不能盲目樂觀地估計養(yǎng)老地產(chǎn)的市場份額，居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老仍是社會主流養(yǎng)老方式。
正如國務院35號文的政策明確規(guī)定，“到2020年，全面建成以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機構(gòu)為支撐，功能完善、規(guī)模適度、覆蓋城鄉(xiāng)的養(yǎng)老服務體系。”因此，家庭養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老仍然是目前積極發(fā)展的郊區(qū)新型養(yǎng)老社區(qū)的最主要競爭對手。
廣義上的休閑、旅游度假地產(chǎn)也是養(yǎng)老地產(chǎn)的一種產(chǎn)品模式。養(yǎng)老本質(zhì)是一種生活方式，其實依山傍水的旅游度假地產(chǎn)就是針對活躍長者的養(yǎng)老產(chǎn)品。這樣的產(chǎn)品跟純粹意義上的、含專業(yè)養(yǎng)護設(shè)施的養(yǎng)老產(chǎn)品都存在競爭關(guān)系。
“養(yǎng)老地產(chǎn)離醫(yī)院的距離和離子女的距離”是養(yǎng)老地產(chǎn)項目核心競爭力的關(guān)鍵。如果離兩項距離都很遠，那失敗的概率就會比較高。
第四句：沒有資源，免談養(yǎng)老地產(chǎn)。
與所有的主題地產(chǎn)一樣，養(yǎng)老地產(chǎn)的核心是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，而不是房地產(chǎn)開發(fā)。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是一個專業(yè)性非常強的領(lǐng)域，其中醫(yī)療護理資源是其中的核心。沒有醫(yī)療資源的依托，只是營銷概念。當然，幾乎現(xiàn)在所有項目都看重這一點，都會包裝醫(yī)療資源作為營銷概念。但一個顯而易見的常識是，中國醫(yī)療制度決定了優(yōu)秀的醫(yī)療資源高度集中于極少數(shù)的公立醫(yī)院手上，中國民營醫(yī)院的前進步伐都步履蹣跚，養(yǎng)老地產(chǎn)的醫(yī)療資源獲得難度肯定更大。沒有全面的醫(yī)療資源支撐，只有部分營銷概念，這樣的項目很難接受得住市場檢驗。
還有一種資源就是政府關(guān)系資源、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈上的各類資源，沒有資源，免談養(yǎng)老！
第五句：拿地可能容易，但盈利并非想象那樣豐厚。
在國家政策扶持的背景下，養(yǎng)老地產(chǎn)的拿地肯定比血戰(zhàn)中的住宅市場更為容易，明智的開發(fā)商會借養(yǎng)老的名義拿地，錯過窗口期可能要等下一個十年，但養(yǎng)老地產(chǎn)的利潤未必有十年前住宅市場井噴時的利潤豐厚。養(yǎng)老專業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的建造、醫(yī)療資源的嫁接以及后期的運營管理，都是消耗利潤的部分，同時養(yǎng)老社區(qū)的吸納量是另一個影響盈利的因素，從國外經(jīng)驗來看，緩慢的社區(qū)入住率是養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)金流的殺手。根據(jù)日本的經(jīng)驗，養(yǎng)老機構(gòu)的入住率至少要達到70%-75%才能基本實現(xiàn)營收平衡。所以，不管是傳統(tǒng)的養(yǎng)老院還是養(yǎng)老地產(chǎn)項目，對項目的調(diào)研定位、策劃規(guī)劃、運營管理非常重要，專業(yè)的醫(yī)養(yǎng)咨詢機構(gòu)能幫助您減少試錯的成本，助力您項目利潤最大化。
我們要明白，養(yǎng)老，你是想掙哪方面的錢？掙養(yǎng)老服務的錢？設(shè)施的錢？品牌的錢？還是其他的，也許這些都是中低的利潤，而最高層次的是掙土地的錢、資本的錢！
第六句：硬件設(shè)計是基礎(chǔ)，團隊運營是關(guān)鍵。
從產(chǎn)品研發(fā)和設(shè)計來看，仿照日本、美國等發(fā)達國家的經(jīng)驗，產(chǎn)品的技術(shù)細節(jié)設(shè)計很容易普及。這種核心設(shè)計技術(shù)只要在小范圍的專業(yè)設(shè)計院和公司圈子里普及即可傳播到大眾市場，很多地產(chǎn)公司今天與美國某某養(yǎng)老機構(gòu)合作，明天又要與歐洲的合作，過一段時間又傳出要與法國的合作，水土不服，就是沒有落地成功一個養(yǎng)老項目。學人家的硬件是最低級的，而最難的還是運營的標準化和養(yǎng)老服務團隊的建立。
養(yǎng)老社區(qū)里完整的服務鏈條包括醫(yī)療、康復、護理、文化、餐飲、社工、物業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施等多個門類，文化、餐飲、社工、物業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施等相關(guān)領(lǐng)域的服務可以從社會上現(xiàn)有的大量現(xiàn)成資源里獲得，但醫(yī)療、康復、護理等三個門類的服務資源存在著高壁壘，需要有戰(zhàn)略性的手法獲得。
因此一些打算長期堅持在該領(lǐng)域經(jīng)營的公司，已經(jīng)著手從酒店、醫(yī)療等行業(yè)挖掘管理人才，再通過到國外進行專門的養(yǎng)老管理培訓來建立自己的人才隊伍，這一種做法也是長久之計，市場沒有充沛的現(xiàn)成資源，那就只能自己造血，或者與專業(yè)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)咨詢公司合作。
第七句：四大類型機構(gòu)角逐，人力資源競爭是根本。
總體來看，根據(jù)投主體和資金來源，養(yǎng)老項目可以劃分為以下幾種類型：
1、保險類金融企業(yè)投資型。
保險公司在當前所有致力于養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)中最具備優(yōu)勢。保險公司壽險具備雄厚的資金實力，以及壽險產(chǎn)品的品類，再加上目前試點運行的“以房養(yǎng)老”的倒按揭政策，都為保險公司提供了度身定做的商業(yè)模式。同時保險公司可以圍繞壽險產(chǎn)業(yè)鏈來設(shè)計產(chǎn)品組合，這也是其他類型公司無法競爭的核心優(yōu)勢。
要知道，保險資金中50%以上為壽險資金，壽險資金中又以中長期資金為主。保險資金可運用的中長期資金與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的投資回收周期具有良好的匹配性。
2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資主導型。
如果說現(xiàn)在綠城、萬科、保利、綠地等品牌開發(fā)商紛紛涉足養(yǎng)老地產(chǎn)，也只是形勢所迫。對于一些百億級以上的房企，如何在房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)，再尋找到一個新的成規(guī)模的高增長市場，或許養(yǎng)老地產(chǎn)是為數(shù)不多的幾個市場之一。
但上市的房地產(chǎn)開發(fā)商的業(yè)績壓力和企業(yè)先天稟賦，決定了這類企業(yè)開發(fā)的養(yǎng)老地產(chǎn)存在著很強的房地產(chǎn)屬性，養(yǎng)老功能的核心競爭力不足，概念大于實質(zhì)。開發(fā)商的強項在于產(chǎn)品硬件環(huán)境的打造，軟件環(huán)境正是其的缺陷。因此我們看到，開發(fā)企業(yè)與醫(yī)療資源的廣泛聯(lián)姻正成為趨勢。
3、醫(yī)院系產(chǎn)業(yè)主導型。
醫(yī)療資源是養(yǎng)老地產(chǎn)所需要的核心資源?，F(xiàn)在有不少公立醫(yī)院或者民營醫(yī)院也在躍躍欲試，試水養(yǎng)老地產(chǎn)。醫(yī)院的核心競爭力毋庸置疑，但醫(yī)院的級別和專科門類決定了其主打的養(yǎng)老項目的市場吸引力。
另一方面，醫(yī)院系的產(chǎn)品在設(shè)計、環(huán)境營造和硬件開發(fā)能力上與專業(yè)房地產(chǎn)商相比，仍有不少差距。這方面的短板與房地產(chǎn)企業(yè)合作聯(lián)姻是正道。因此我們看到很多醫(yī)院設(shè)立健康產(chǎn)業(yè)集團，將醫(yī)院的資源與社區(qū)老年公寓項目資源打通，老年公寓內(nèi)的定點醫(yī)護窗口成為往醫(yī)院輸送病人的一個渠道，這也成為醫(yī)院系參與打造養(yǎng)老產(chǎn)品的一個動力來源。
4、輕資產(chǎn)服務企業(yè)主導型。
養(yǎng)老地產(chǎn)服務體系構(gòu)建的核心有兩項，第一是專業(yè)醫(yī)療資源，第二是專業(yè)的護理資源。部分輕資產(chǎn)的養(yǎng)老管理公司，正是填補了專業(yè)護理資源的空白。
公開的數(shù)據(jù)顯示，通常情況下3個老人需要一個護理員，以此計算中國至少需要1000萬養(yǎng)老服務人員。而目前全國所有養(yǎng)老機構(gòu)人員只有22萬，符合資格的僅2萬?，F(xiàn)在來自臺灣、日本、美國等各類海外地區(qū)背景的專業(yè)養(yǎng)老服務機構(gòu)如雨后春筍在生長，這將成為未來養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的中堅力量。
總體來看，相比前兩年的商業(yè)地產(chǎn)大潮，養(yǎng)老地產(chǎn)作為當前最熱的一股風潮，泡沫起來的速度會更快。能夠享受趨勢性市場紅利的時間更為短暫。
原因有三：第一，商業(yè)地產(chǎn)是針對全年齡階層的產(chǎn)品供給，而養(yǎng)老地產(chǎn)只鎖定在50歲以上人群。
第二，中國居家和社區(qū)養(yǎng)老的觀念是新型養(yǎng)老項目最大的沖擊。如果社會觀念不轉(zhuǎn)換，養(yǎng)老地產(chǎn)整體機會有待觀察。在這點上，政府文件精神表述的更為準確，而成功的養(yǎng)老地產(chǎn)項目更是以一種"居住社區(qū)"的形式提供居家社區(qū)養(yǎng)老服務，讓老人養(yǎng)老不離家不離自己熟悉的社區(qū)。嚴格意義上說，養(yǎng)老地產(chǎn)是一種衍生品，而項目定位在哪個層次定位哪類客群，決定了項目的生死！
第三，醫(yī)療資源是稀缺品，搶完了就沒有了，短期很難復制量產(chǎn)。相比商業(yè)服務業(yè)需要的專業(yè)化程度，醫(yī)療及護理服務業(yè)是個極其小眾的行業(yè)。沒有專業(yè)人才支撐的養(yǎng)老項目只能曇花一現(xiàn)，遠期難以為繼。
如同商業(yè)地產(chǎn)，除了以銷售產(chǎn)權(quán)為主快速去化的養(yǎng)老項目，大多數(shù)新型養(yǎng)老地產(chǎn)都是需要通過長期運營才能確定成功與否，目前各類模式和項目案例還尚待觀察，現(xiàn)在論成敗，時間還過早。但就中國整體的老齡化趨勢和巨大的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)機會而言，房地產(chǎn)下半場，無論是蟄伏、躍進還是轉(zhuǎn)型，進軍養(yǎng)老也許會是一種不錯的選擇！
8大趨勢
趨勢一：養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與養(yǎng)老事業(yè)加速分離
面對國內(nèi)不斷加強的社會養(yǎng)老壓力，對政府而言，如何加快養(yǎng)老事業(yè)發(fā)展，“保基本，兜底線”，是國家當下最關(guān)心的問題。對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，政府更多的是通過放寬行業(yè)準入，加強質(zhì)量、安全、價格等方面的行業(yè)監(jiān)管和推出制度建設(shè)，以規(guī)范引導各種社會力量介入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，推動中國養(yǎng)老服務業(yè)的快速發(fā)展。2014年后，中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與養(yǎng)老事業(yè)加速分離。
趨勢二：養(yǎng)老用地的供地政策限制將逐步放開
宋衛(wèi)平在2012年9月的一次養(yǎng)老論壇上說，綠城不能大規(guī)模介入養(yǎng)老地產(chǎn)的最重要障礙之一就是不能低成本獲取養(yǎng)老用地。北京市國土局在2013年年初公布的全年5650公頃的供地計劃里第一次單獨列項養(yǎng)老設(shè)施用地，供應100公頃。無獨有偶，2013年年末，深圳市出臺的新政中也打破養(yǎng)老用地政策限制，以辦公用地基準地價標準的30%測算，推出經(jīng)營性養(yǎng)老設(shè)施用地。雖然由于各種原因最終停止出讓，但一線城市的供地政策試點突破也預示著2014年后養(yǎng)老用地的供地政策限制將逐步放開。
趨勢三：養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式逐步明朗
2013年年末，繼長江養(yǎng)老后，平安養(yǎng)老也獲得中國保監(jiān)會批準，可拓展資產(chǎn)管理業(yè)務范圍，增加“受托管理委托人委托的以養(yǎng)老保障為目的的人民幣、外幣資金；開展養(yǎng)老保險資產(chǎn)管理產(chǎn)品業(yè)務”。春江水暖鴨先知，對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)高度敏感的險資和房企早幾年就開始研究布局未來養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)務。到而今，中國式養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式已經(jīng)越趨明朗。比如：綠城的“學院式養(yǎng)老”，保利的“三位一體”養(yǎng)老模式，“鄰里式養(yǎng)老”。這些先行者們通過幾年的戰(zhàn)略發(fā)展研究和項目試水實踐，給中國式養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式帶來很多有益的方向探討。我們認為，2014年后中國養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式將越趨明朗。
趨勢四：養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的真正主力軍開始啟動
當下在國內(nèi)推動養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的更多的是險資和央企，而應該有所作為的真正主角——醫(yī)院，卻默默無聞。其實在國外，例如美國、日本、澳大利亞、臺灣等國家或地區(qū)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展都是以醫(yī)療資源為主力軍，因為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的核心是服務，而服務的核心是醫(yī)療和長期照料。無論是健康活力老人，還是半失能、全部失能的老人都要依賴護理、生活照料、心理慰藉等特殊資源，而國內(nèi)的醫(yī)院有大把患者排隊等著送錢，“錢”景一片光明，自然沒工夫關(guān)注養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。
值得慶幸的是，這種局面正在慢慢改變?！秶鴦赵宏P(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》提出，要“探索醫(yī)療機構(gòu)與養(yǎng)老機構(gòu)合作新模式”。如此一來，“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”怎樣使醫(yī)院資源得到更有效利用成為養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的新命題。在這方面，復旦醫(yī)院旗下的泰福健康，藍卡集團的藍卡健康已經(jīng)有了很多有益的探索，相信2014年后養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的真正主力軍會發(fā)出更大的聲音。
趨勢五：從“跑馬圈地”到“圈人圈資源”
隨著社會各階層對養(yǎng)老事業(yè)及產(chǎn)業(yè)的關(guān)注，去地產(chǎn)化的呼聲越來越高，大家希望養(yǎng)老地產(chǎn)不要成為房企新一輪“跑馬圈地”的手段，而是真正腳踏實地做好國民需求的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的實事。而要做實事，就撇不開養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)人才匱乏、綜合配套難以成型這個核心阻礙。專業(yè)的人，專業(yè)配套資源的爭奪、占領(lǐng)，在2014年將更為激烈。比如：復星計劃全國并購500家醫(yī)院以打造自己的大健康業(yè)務體系；世貿(mào)也在整合“醫(yī)院和教育”資源啟動自己的養(yǎng)老地產(chǎn)項目；恒大更是和哈佛大學合作在中國成立“哈佛醫(yī)院”。另，據(jù)坊間消息，親和源副總裁張昊巖已經(jīng)空降杭州某名企。
趨勢六：養(yǎng)老物業(yè)的運營、營銷將更受重視
保利西塘越、萬科隨園嘉樹、復地星堡……很多項目都將在2014年進入銷售期、運營服務期。由于過往對老人身心需求的研究不足和關(guān)注不夠，使得現(xiàn)有養(yǎng)老項目的落地性并不強。并且由于對各地養(yǎng)老市場空間的研究也缺乏體系研究，區(qū)域內(nèi)有效養(yǎng)老需求到底有多大空間，什么樣的宜老化產(chǎn)品、綜合配套服務體系、產(chǎn)品服務價格才是這些有效需求老人能接受以及愿意接受的等一些問題逐漸凸顯，我們認為，2014年后養(yǎng)老物業(yè)的運營、營銷將更受重視。
趨勢七：第三方機構(gòu)介入更深
有需求就有市場，面對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)各種戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)問題，相信2014年后將有越來越多的第三方機構(gòu)介入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域。比如合眾佑澤養(yǎng)老在北京和山東就成立了專業(yè)化的養(yǎng)老地產(chǎn)和醫(yī)養(yǎng)結(jié)合咨詢策劃研究團隊；清華城市規(guī)劃設(shè)計院早在2012年就成立了專業(yè)化建設(shè)設(shè)計研究團隊；而專門做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的基金也已產(chǎn)生，例如北京喜神資產(chǎn)。
第三方機構(gòu)的介入，對解決養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的各種問題，將發(fā)揮更大作用。
趨勢八：養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品更加多元化
隨著對老人自身的需求研究，各大房企將逐步展開自身的全國養(yǎng)老業(yè)務布局，產(chǎn)品體系將逐步完善，不再僅僅關(guān)注中高端養(yǎng)老市場，不再聚焦活躍老人，針對不同購買力客戶的中低端養(yǎng)老公寓，針對介助、介護老人的綜合性養(yǎng)老社區(qū)相信也將越來越多面市。
國內(nèi)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)還處在探索階段，可能8年、10年后才能初見端倪。在2013年政策元年，頂層設(shè)計之下，各方面工作都有了長足進展，但仍然缺乏總體規(guī)劃、制度標準不完善、監(jiān)管機制不到位、硬件軟件都尚需不斷創(chuàng)新完善，要做的事情還很多。
