養(yǎng)老地產(chǎn)與金融結(jié)合，會碰撞出怎么樣的火花？速速圍觀~
時間:2017-07-26 21:40來源:厚樸養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)研究中心 作者:厚樸養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)研究 點擊:次
養(yǎng)老地產(chǎn)具有投資回報期長與投資成本高的特性，其融資模式與盈利模式也備受關(guān)注。養(yǎng)老地產(chǎn)不僅要注重適老化住宅設(shè)計，還要注重適老化的綜合配套，關(guān)鍵是能提供適老化的服務(wù)。其盈利模式和后續(xù)的為老服務(wù)的運營更是關(guān)鍵。
投資養(yǎng)老地產(chǎn)風(fēng)險巨大，主要有:政策風(fēng)險、法律風(fēng)、金融風(fēng)險、建設(shè)風(fēng)險、運營風(fēng)險、市場風(fēng)險等。
這些風(fēng)險使得國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)項目融資問題已經(jīng)成為其制約發(fā)展的一大瓶頸。養(yǎng)老項目開發(fā)企業(yè)往往很難獲得銀行貸款；股市融資大門難開；民間融資的成本又太高；而養(yǎng)老地產(chǎn)的特點，決定了國內(nèi)私募基金投資進場時間目前尚不成熟。
保險資金和政府引導(dǎo)型產(chǎn)業(yè)投資基金以及外資基金有望成為養(yǎng)老地產(chǎn)重要的融資渠道。
吸引基金的三個核心點
1、要有切實可行的贏利模式分析。
國內(nèi)主流的養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式主要包括銷售、持有、銷售與持有并存等三種：
一、銷售模式:包括產(chǎn)權(quán)銷售和會籍銷售。如果開發(fā)商不介入后期的養(yǎng)老服務(wù)，老年人在入住后恐難以享受到相應(yīng)的養(yǎng)老服務(wù)，老年住宅可能僅僅成為營銷的噱頭，也意味著開發(fā)商放棄了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈上居住以外的其他衍生價值。
二、持有模式:設(shè)立一定的入住門檻，然后采取按月收取服務(wù)費的形式運作項目，開發(fā)商實際上兼任了運營商角色。實際上，采用持有型模式的開發(fā)商收回成本并盈利，更多的是依靠增值服務(wù)。
三、持有加銷售模式:養(yǎng)老住宅也具有附加產(chǎn)業(yè)鏈價值高的特點，因此開發(fā)企業(yè)還可以將持有和銷售按照合適的比例配置，既有效緩解開發(fā)商的資金壓力，還可以讓消費者不再為在后期配套服務(wù)的運營等方面擔(dān)心，從而解決資本投入與后期盈利的問題。
2、項目應(yīng)獨具特色。
養(yǎng)老地產(chǎn)的項目定位非常關(guān)鍵，要針對項目的特色準(zhǔn)確的做出客群分析。
優(yōu)質(zhì)的老年地產(chǎn)項目，需要整合老年人生理和心理研究、醫(yī)療配套設(shè)施、健身活動場所、老年大學(xué)、老年娛樂場所、老年運動場所等多種資源，形成完善的產(chǎn)業(yè)鏈。根據(jù)項目的地理位置，擁有資源和不同的定位判斷老年人群的需求，營造出項目自身的特點，是以養(yǎng)老養(yǎng)生為主？還是以醫(yī)養(yǎng)為主？還是其他模式。
3、建立支撐硬件機構(gòu)的服務(wù)體系并打造具有可復(fù)制性的為老服務(wù)模式。
養(yǎng)老地產(chǎn)項目運營商需要具備持續(xù)的運營能力。養(yǎng)老地產(chǎn)項目收回成本并盈利，更多的是依靠增值服務(wù)。
針對養(yǎng)老地產(chǎn)養(yǎng)老服務(wù)運營部分，建議采用專業(yè)公司管理模式來進行養(yǎng)老地產(chǎn)的日常運營管理，這種管理模式構(gòu)建專業(yè)化水平高，服務(wù)體系完善，內(nèi)容涵蓋家政、餐飲、生活照料、醫(yī)療健康、文化娛樂、心理咨詢等方面。通過專業(yè)化的分工，構(gòu)建專業(yè)的服務(wù)體系，從而提升服務(wù)品質(zhì)。
政府引導(dǎo)股權(quán)基金與國外基金
私募股權(quán)投資，簡稱“PE”，是指對非上市企業(yè)進行的權(quán)益性投資，并以策略投資者的角色積極參與投資標(biāo)的的經(jīng)營與改造，通過上市、并購或者管理層回購等方式，出售所持有的股份來獲利。
PE投資的特點是高收益伴著高風(fēng)險，股權(quán)投資的收益十分豐厚。股權(quán)投資以出資比例獲取公司收益的分紅，一旦被投資公司成功上市，股權(quán)投資基金的獲利可能是幾倍或幾十倍，如被投資企業(yè)最后以破產(chǎn)慘淡收場，私募股權(quán)基金也可能血本無歸。
當(dāng)前股權(quán)投資基金主要來源于公司養(yǎng)老年金、公共養(yǎng)老基金、捐贈基金、基金會等機構(gòu)投資者，銀行控股公司、保險公司和投資銀行等金融機構(gòu)以及富裕的家族、個人和其他非金融企業(yè)。它的大力發(fā)展勢必為上述金融機構(gòu)和機構(gòu)投資者提供更廣闊的投資渠道，實現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值。
一般來講，基金投資的周期（扣除退出期和清算期）為5年左右，而養(yǎng)老地產(chǎn)的高投入，投資回報期基本都在5年以上，這樣和普通商業(yè)性基金投資的回收周期會有較大的差異，也決定了商業(yè)性基金投資養(yǎng)老地產(chǎn)項目的不可行性。但是一些政府引導(dǎo)基金和國外基金的投資回報期較長，可以到8-10年，甚至更長。這樣的投資周期與養(yǎng)老地產(chǎn)項目7年左右的回收期正好吻合，也決定了雙方結(jié)合的可行性。
目前中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)還處于早期發(fā)展階段，但相信隨著老齡化社會的發(fā)展，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的社會需求將迅速增長，據(jù)中國社科院老年研究所公布的測算數(shù)據(jù)顯示，到2030年，我國養(yǎng)老市場的商機有望增至13萬億元。在養(yǎng)老服務(wù)社會化、養(yǎng)老設(shè)施集約化以及養(yǎng)老服務(wù)高端化的整體背景下，老年住宅需求將會出現(xiàn)井噴現(xiàn)象，老年住宅增長將保持在10％左右的較高水準(zhǔn)。特別是老年住宅市場，巨大的投資潛力正吸引越來越多的私人投資者及開發(fā)商。
但是，現(xiàn)階段的“養(yǎng)老房”與真正的“養(yǎng)老地產(chǎn)”，在模式上還有很大的差距。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的春天不會遙遠，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有望實現(xiàn)社會效益與經(jīng)濟效益的“雙贏”。
