養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)盈利模式待探索，房企探路中國特色
作為已進入深度老齡化的發(fā)展中國家，我國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)卻遠遠未達到“供需平衡”的理想狀態(tài)。近幾年，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的需求不斷飆升，房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)身進入下行周期，我國經(jīng)濟告別高位發(fā)展，這些盤繞著的動態(tài)變化一步步倒逼著養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的市場化發(fā)展。
養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)憑借其巨大的發(fā)展空間，吸引了大量的資本，在這其中，房地產(chǎn)企業(yè)占據(jù)了半壁江山，其中不乏遠洋、萬科、保利、綠地、新城控股等地產(chǎn)“巨頭”的身影。但與此同時，囿于我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)現(xiàn)階段的發(fā)展情況，房企并未找到盈利模式的合適出口。
高端項目更易盈利
房企對養(yǎng)老運營、盈利模式的探索成了當務(wù)之急。據(jù)悉，目前我國現(xiàn)有的養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式主要有以下幾種:投資商和運營商向開發(fā)商定制、開發(fā)商開發(fā)后出售、 開發(fā)商持有部分業(yè)務(wù)并進行出售、開發(fā)商持有部分物業(yè)以及戰(zhàn)略合作聯(lián)盟。
業(yè)內(nèi)有一種說法：入住率是養(yǎng)老項目是否盈利的主要評判因素，依照行業(yè)規(guī)律判定，入住率超過80%即可盈利。據(jù)高力國際的調(diào)研結(jié)果顯示，高端養(yǎng)老項目相比于中低端項目入住率普遍較高。比如京津冀集群的泰康之家、和熹會、上海親和源、廣州祈福護老公寓等入住率均在95%以上。這意味著，已有部分養(yǎng)老項目實現(xiàn)盈利。
在眾多養(yǎng)老項目中，遠洋椿萱茂聲稱旗下已有幾個項目實現(xiàn)盈利，遠洋養(yǎng)老相關(guān)負責人對《中國企業(yè)報》記者表示，“遠洋椿萱茂亦莊老年公寓在開業(yè)不到3年的時間即達到了滿入住，青塔項目歷時5個月實現(xiàn)了整體運營的盈虧平衡。”同時，上述負責人也坦言，“遠洋椿萱茂雙橋以及北苑項目現(xiàn)在還沒實現(xiàn)盈虧平衡。”
另一個在業(yè)內(nèi)備受關(guān)注的項目是位于北京市北三環(huán)的怡園光熙，怡園光熙項目是北控老年公司（下稱北控）和北京萬科（下稱北萬）的合作產(chǎn)物，在北萬未進入之前，北控獨自運營，一位怡園光熙項目的工作人員告訴《中國企業(yè)報》記者，“北萬2016年3月份正式與北控合作管理怡園光熙項目，在同年的11月份，項目已實現(xiàn)100%的入住率，目前很多客戶都在排隊。”
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對《中國企業(yè)報》記者表示，“對于遠洋等項目來說，盈虧平衡當然也是建立在一個事實之上的。即在首批項目的蓄客方面成本是不高的，但是在后續(xù)項目推進中是否可以和首批項目那樣尋找到很好的購房者和租客，這個有不確定性。”
除了嚴躍進所提及的對后續(xù)項目影響重大的不確定性因素，相關(guān)業(yè)內(nèi)人士對《中國企業(yè)報》記者表示，“養(yǎng)老的相關(guān)器械是養(yǎng)老項目的成本大頭。”而上述怡園光熙項目工作人員表示，“怡園光熙項目的醫(yī)院等器械是北控此前置辦的。”北京萬科養(yǎng)老公司對《中國企業(yè)報》記者表示，“事實上，萬科并不太擔心盈利的問題，因為我們已經(jīng)有一些項目順利地實現(xiàn)了良性運轉(zhuǎn)，我們首先要完成的是運營持平的目標，然后再進行產(chǎn)品復制實現(xiàn)規(guī)?；?rdquo;
美日養(yǎng)老模式之選
和美國養(yǎng)老模式“堅持通過規(guī)?；l(fā)展來提高市場份額和降低邊際成本”的核心內(nèi)容相同，國內(nèi)房企在養(yǎng)老業(yè)務(wù)上也多走“規(guī)模化”的發(fā)展模式。同時，也更強調(diào)“開放合作”和“多元化”。
遠洋和萬科借鑒美國養(yǎng)老模式的痕跡略重，遠洋椿萱茂已與美國老年協(xié)助生活社區(qū)運營商Meridian Senior Living進行戰(zhàn)略合作，而北京萬科也表示未來會基于項目的需要積極尋找外部合作伙伴，而不會單單局限于與某一家或某一類企業(yè)合作。
近幾年在美國流行的“持續(xù)照料型退休社區(qū)”(CCRC)為退休老人安享晚年提供了理想的場所,美國CCRC只提供地產(chǎn)租賃權(quán)和服務(wù)享受權(quán)，通過收取房屋租賃費和服務(wù)費以獲取盈利。2013年，合眾人壽保險就基于美國的CCRC持續(xù)健康理論，在武漢投資建造了一個CCRC社區(qū)，而萬科已建有杭州隨園嘉樹這類CCRC型社區(qū)。
另一種在國際上極具代表性的養(yǎng)老模式來自日本，日本政府在 2000 年正式推出介護保險制度,在這當中，日本政府起了主導性的作用。日本NSP公共施設(shè)研究所中國支社長、中國國際青年交流中心國際健康產(chǎn)業(yè)辦公室副主任王群對《中國企業(yè)報》記者表示，“日本最為典型的養(yǎng)老模式是醫(yī)養(yǎng)結(jié)合，醫(yī)院和養(yǎng)老院是各自盈利，并不是拿醫(yī)院的盈利去補養(yǎng)老院的盈利，這也是和中國的醫(yī)養(yǎng)結(jié)合不同的地方，醫(yī)院建立信譽、客戶群后，再建養(yǎng)老院，從而產(chǎn)生連續(xù)性經(jīng)營效果。但這個模式周期比較長，中國借鑒起來較難。”王群強調(diào)道，“日本的模式僅有幾種是盈利的，很多模式都不賺錢，存在很多破產(chǎn)的企業(yè)，這和中國是很相像的。”
同時，日中國際交流協(xié)會常務(wù)理事、日本醫(yī)療·福祉設(shè)施標準規(guī)范制定檢查委員會委員長高橋公雄對《中國企業(yè)報》記者表示，“中國可以借鑒日本的養(yǎng)老經(jīng)驗，財政、保險是一個比較大的支出，中國人口基數(shù)大，而且是未富先老，所以更加承擔不起這個費用，可以借鑒日本的經(jīng)驗，不用再借助設(shè)施，以社區(qū)養(yǎng)老為主。日本現(xiàn)在遇到的問題，也是中國可能會面對的問題，盡量不要向CCRC的模式去發(fā)展，盡量在居住社區(qū)內(nèi)發(fā)展養(yǎng)老模式。”
