夕陽紅下的朝陽產業(yè)——中國養(yǎng)老地產行業(yè)分析
中國是目前世界上唯一老年人口超過2億的國家。面對如此龐大的老年人群體，我國的養(yǎng)老產業(yè)卻剛剛起步，尚未形成成熟的產業(yè)模式。作為具有“養(yǎng)老”及“地產”雙重身份的流量體質，近年來養(yǎng)老地產受到多方關注及質疑。本文將通過深入剖析養(yǎng)老地產行業(yè)及其發(fā)展模式，探討行業(yè)面對的風險與機遇。
政府對養(yǎng)老產業(yè)的政策支持
2013年9月6日，國務院辦公廳發(fā)布《關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》，明確提出要積極應對人口老齡化，加快發(fā)展養(yǎng)老服務產業(yè)，不斷滿足老年人持續(xù)增長的養(yǎng)老服務需求。
在此后的六年時間里，中央及地方密集出臺了各項政策以支持養(yǎng)老產業(yè)的發(fā)展。其中，僅中央級的養(yǎng)老產業(yè)相關文件就多達一百三十多個，包括產業(yè)發(fā)展政策、土地規(guī)劃政策、金融支持政策、人才培養(yǎng)政策、醫(yī)養(yǎng)結合政策、行政補貼政策、民營及其他資本優(yōu)惠政策、市場監(jiān)管政策（見表1）。
2019年4月，國務院辦公廳印發(fā)《關于推進養(yǎng)老服務發(fā)展的意見》，明確提出要打通“堵點”，消除“痛點”，突破發(fā)展障礙，健全市場機制，持續(xù)完善以居家為基礎、社區(qū)為依托、機構為補充，醫(yī)養(yǎng)相結合的養(yǎng)老服務體系，并從六大方面提出了諸多落到實處的意見。包括深化放管服改革、拓寬養(yǎng)老服務投融資渠道、擴大養(yǎng)老服務創(chuàng)業(yè)就業(yè)、擴大養(yǎng)老服務消費、促進養(yǎng)老服務高質量發(fā)展及促進養(yǎng)老服務基礎設施建設。
養(yǎng)老產業(yè)鏈及養(yǎng)老地產在產業(yè)鏈中的地位
（一）下游消費者及消費場景分析
就服務對象而言，根據(jù)老年人的身體狀況，可以分為活力老人（主要指健康狀況良好、有自理能力的老人），生活協(xié)助型老人（主要指需要生活照料的老人）及失能失智老人（主要指失能失智或需要康復治療的老人）。
就服務場景而言，可以簡單分為居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和機構養(yǎng)老。國務院已多次明確提出要發(fā)展以居家為基礎、社區(qū)為依托、機構為補充的綜合養(yǎng)老服務體系。同時，各地方政府也分別推出了9073（9064）的養(yǎng)老模式，即90%的老人依托家庭養(yǎng)老、6%～7%的老人依托社區(qū)養(yǎng)老，3%～4%的老人依托養(yǎng)老機構養(yǎng)老。
（二）上游支持產業(yè)分析
上游產業(yè)包括養(yǎng)老用品、養(yǎng)老金融，為整個養(yǎng)老行業(yè)提供從實物到資本的全方位支持。就養(yǎng)老產品而言，種類較多，主要包括養(yǎng)老日常生活及護理用品（洗澡椅、坐廁椅、護理床等）、醫(yī)療器械（血壓、血糖儀，助聽器等）以及保健品、藥品等。
就養(yǎng)老金融而言，主要包括兩個方面。
一是面向老年人個體的養(yǎng)老普惠金融，包括養(yǎng)老保險、養(yǎng)老型理財產品等。2019年4月，國務院辦公廳頒布《關于推進養(yǎng)老服務發(fā)展的意見》，明確提出“支持老年人投保意外傷害保險。支持銀行、信托等金融機構開發(fā)養(yǎng)老型理財產品、信托產品等養(yǎng)老金融產品，依法適當放寬對符合信貸條件的老年人申請貸款的年齡限制，提升老年人金融服務的可得性和滿意度”。
二是金融行業(yè)對于養(yǎng)老產業(yè)的反哺與支持，包括對養(yǎng)老服務機構提供貸款，支持符合條件的養(yǎng)老服務機構上市融資，鼓勵養(yǎng)老服務機構發(fā)行債券，推進養(yǎng)老目標證券投資基金的注冊與發(fā)行等。
（三）中游支柱產業(yè)分析
養(yǎng)老產業(yè)的支柱為養(yǎng)老地產和養(yǎng)老服務，二者相輔相成，互助發(fā)展。
養(yǎng)老服務涉及老年人生活的方方面面，從飲食起居到清潔衛(wèi)生，從生活護理到健康管理和文體娛樂活動等。服務機構的屬性也有多種形式，主要包括獨立法人機構、附屬醫(yī)療機構、企事業(yè)單位、社會團體或組織、社會福利機構等。目前，常見的養(yǎng)老機構主要有長者照護之家、老年日間服務中心、助餐服務點、護理站／院，以及養(yǎng)老公寓的運營機構等。
養(yǎng)老地產行業(yè)具備一定的地產屬性，但在建筑設計、園林規(guī)劃及裝飾標準上，應進行適老化設計，建筑產品開發(fā)接近于高端住宅產品開發(fā)。同時，結合優(yōu)良健康管家及養(yǎng)老運營服務，從日常起居、飲食餐飲到醫(yī)療護理、文體娛樂活動等，為老年人提供一站式的養(yǎng)老服務。養(yǎng)老地產處于整個產業(yè)鏈的頂端，并依托于養(yǎng)老金融、養(yǎng)老服務、養(yǎng)老用品的持續(xù)支持。
中國養(yǎng)老地產發(fā)展情況
（一）三種養(yǎng)老地產模式
目前，國內養(yǎng)老地產主要有三種運營模式：一種是持續(xù)照料退休社區(qū)模式(CCRC)；一種是全齡型社區(qū)模式；一種是養(yǎng)老公寓模式。
持續(xù)照料退休社區(qū)（Continuing Care Retirement Community，簡稱CCRC），可為老年消費者提供一站式、一體化的居住生活服務。CCRC起源于美國教會創(chuàng)辦的組織，至今已經有100多年的歷史。社區(qū)建設的社區(qū)醫(yī)院擁有經驗豐富的專業(yè)醫(yī)生，可為入住者提供預防、醫(yī)療、護理和康復等專業(yè)服務。同時，持續(xù)關注老年消費者在健康狀況和自理能力方面的變化，持續(xù)為老年消費者提供與身體及自理狀況相對應的照料服務。
全齡型社區(qū)，多由房地產商直接開發(fā)，后續(xù)運營由養(yǎng)老運營公司負責。全齡型社區(qū)對于入住者沒有年齡硬性規(guī)定，通常依據(jù)醫(yī)養(yǎng)結合、養(yǎng)生度假等理念進行建設，老人也多以“候鳥式”居住為主。
養(yǎng)老公寓模式通常體量較小，在200個房間左右。在滿足居住功能的同時，更加強調護理的概念，各類配套設施較為齊全，可以滿足獨居老人、失能、失智老人的不同需求，并提供專業(yè)服務。
（二）三種養(yǎng)老地產的參與者
從營利性質的角度，可以將養(yǎng)老地產分為市場營利性及社會福利性。本文僅探討市場營利性養(yǎng)老地產，在這方面，根據(jù)參與者的不同，又可分為三類：一是實力雄厚、經驗豐富的傳統(tǒng)房地產企業(yè)；二是手握大量資金和客戶資源的保險機構；三是民營、外資等其他資本。
1.房企龍頭的探索之路
房地產企業(yè)開發(fā)經驗較為豐富，資產實力雄厚，在養(yǎng)老地產的開發(fā)上具有得天獨厚的優(yōu)勢，可獨立運營打造自身養(yǎng)老產業(yè)生態(tài)，也可與國際養(yǎng)老運營機構合作各取所長，互利共贏。萬科與恒大是這一梯隊的引領者。
（1）萬科——打造三位一體的專業(yè)養(yǎng)老服務體系。
萬科已明確形成三大產品線，即：面向自理型長者的隨園嘉樹公寓，面向術后康復及失能照護兩類長者的隨園護理院和面向社區(qū)居家長者的隨園之家社區(qū)居家養(yǎng)老服務中心。針對不同老年人群體的消費需求，提供不同層次的解決方案，并使三大產品線互聯(lián)互通，實現(xiàn)養(yǎng)老服務的全生命周期覆蓋。
截至2018年年底，萬科的養(yǎng)老已經在15個城市進行了布局，打造了約170個養(yǎng)老項目（其中，帶床位的項目50個，無床位的日照/居家服務中心約120個）。然而，目前基本都處于虧損狀態(tài)，但這絲毫沒有動搖萬科做養(yǎng)老項目的決心。
（2）恒大——打造一站式養(yǎng)生養(yǎng)老綜合體。
與萬科專注養(yǎng)老服務的模式不同，恒大集團的做法則完全以地產帶動一切。作為恒大健康的拳頭產品，恒大養(yǎng)生谷旨在打造健康養(yǎng)生養(yǎng)老綜合體，已在三亞、海花島、西安、鄭州、鎮(zhèn)江、湘潭、南京、云臺山、重慶、沈陽、梧州、呼和浩特、滄州等城市建設了養(yǎng)生谷項目。
養(yǎng)生谷包括四大園：頤養(yǎng)園、長樂園、康益園和親子園，通過整合世界一流的醫(yī)療、養(yǎng)老養(yǎng)生及商業(yè)保險等資源，借助會員制服務平臺，為會員提供游、學、禪、樂、情、膳、美、住、健、護等388項養(yǎng)生服務、389項健康管理服務、90項養(yǎng)老服務、5大類保險、852項設備設施。
恒大健康2018年年報顯示，恒大養(yǎng)生谷的收入從2017年的13.13億元/年上升到2018年的31.24億元/年，增幅達137.89%。目前會員數(shù)量已達22,275人次。2018年度，會員消費額為人民幣34.6億元。集團計劃未來三年布局50個以上宜居養(yǎng)生勝地，服務于恒大健康會員。
2.險資巨頭的擴張之路
保險機構由于天生優(yōu)勢，非常適合投資養(yǎng)老地產行業(yè)。一方面，保險資金的投資期限較長，與養(yǎng)老地產的投資周期相匹配；另一方面，保險機構擁有龐大的客戶群基礎，可以通過保險產品開拓客戶渠道，進行客戶轉換。此外，保險機構的資源整合能力較強，能夠實現(xiàn)產業(yè)協(xié)同發(fā)展，上游連接養(yǎng)老保險與醫(yī)療保險，下游開拓醫(yī)療健康投資，打造醫(yī)養(yǎng)產業(yè)鏈閉環(huán)。
其中，泰康人壽是保險界涉足養(yǎng)老地產項目的佼佼者。2009年11月，原保監(jiān)會批準泰康作為保險業(yè)第一個養(yǎng)老社區(qū)投資試點，隨后泰康之家旗艦社區(qū)北京燕園于2012年破土動工，2015年10月正式開園，目前入住率已近100%。
泰康之家定位高端養(yǎng)老，主要布局在一、二線重點城市，旨在打造“都市醫(yī)養(yǎng)社區(qū)”，選址多為交通便利、環(huán)境優(yōu)美、距離市中心1小時車程的城市近郊。截至2018年年底，泰康之家已在北京、上海、廣州、成都、蘇州、武漢、杭州、三亞、南昌、廈門、沈陽、長沙等12地布局了養(yǎng)老社區(qū)項目。其中，北京、上海、廣州、成都四地已落成開園。
泰康之家的客戶主要為保險客戶及社會客戶，保險客戶通過購買“幸福有約”保險計劃獲得入住資格；社會客戶通過購買樂泰財富卡及入門費獲得入住資格，目前以保險客戶為主。
3.其他資本
其他資本的參與者主要包括資產實力雄厚的大型集團、外資及民營企業(yè)等。值得一提的是國內第一家養(yǎng)老社區(qū)公司—親和源。公司創(chuàng)建于2005年3月，2006年開工建設，2008年開園，2011年入住率接近50%，2015年入住率達到90%左右，2017年售罄。
目前，親和源擁有、開業(yè)和在建的養(yǎng)老社區(qū)15個（遼寧營口、浙江海寧、浙江寧波、浙江杭州、安徽黃山、海南等地），共有中高端養(yǎng)老公寓超過3000套。2016年上市公司宜華健康以現(xiàn)金7億元收購親和源100%的股權。2018年親和源首次實現(xiàn)盈利，全年營收2.78億元，凈利潤4300萬元。經過多年的摸索與耕耘，親和源已經尋找到了中國特色的養(yǎng)老地產發(fā)展之路。
（三）養(yǎng)老地產銷售模式
由于養(yǎng)老地產所處地塊屬性不同，目前市場上養(yǎng)老地產收費模式可分為產權出售及使用權+服務費出售兩種模式。
產權出售的養(yǎng)老地產，基本走的是傳統(tǒng)房地產路線。而隨著國家多次出臺各項政策，規(guī)范養(yǎng)老服務設施用地，未來養(yǎng)老地產的土地性質將更為明確，使用權+服務費出售的模式將成為新常態(tài)。
在使用權+服務費模式下，市場還在發(fā)展初期，行業(yè)沒有統(tǒng)一標準，每家機構的成本不一，服務對象定位不同，導致具體銷售模式及價格有較大差異。
根據(jù)目前情況，大致可以分為會員費+服務費、押金+入門費+服務費及保險費+服務費三種模式。
會員費+服務費，即用戶入住前根據(jù)不同房型一次性繳納會員費，獲得養(yǎng)老公寓的長期入住權。入住后，根據(jù)不同的需求每月繳納服務費用。會員權利可以進行轉讓及繼承，同時項目運營商也會建立二手轉讓機制，幫助有需要的會員完成轉讓手續(xù)。
押金費+入門費+服務費，即用戶入住前根據(jù)不同房型一次性繳納一筆入門費及一筆押金。押金可以在用戶退住時全部或部分退回。同時，根據(jù)不同的需求每月繳納服務費用。
保險費+服務費，即用戶購買保險后自動獲得養(yǎng)老公寓的入住權。同時，根據(jù)不同的需求每月繳納服務費用。
各家機構根據(jù)自身項目特點及消費者喜好，通常會推出多種套餐供消費者選擇。
以泰康之家為例?？蛻艏瓤梢酝ㄟ^購買保險的方式獲得入住資格，也可以通過繳納入門費的方式獲得入住資格。對于購買泰康人壽“幸福有約”保險計劃（保費不低于200萬元）的客戶，投保人或被保人可享受直接入住。每月根據(jù)戶型和居住人數(shù)繳納服務費6000～20000元；餐費根據(jù)實際就餐情況支付。其他養(yǎng)老客戶可通過繳納入門費及購買樂泰財富卡的方式獲得入住資格，入門費為20萬元/戶；樂泰財富卡金額為每戶100萬～360萬元不等（可退還）。每月根據(jù)戶型及居住人數(shù)繳納服務費及餐費。
又如，非險資機構的親和源則為客戶設置了兩種會員卡：A卡和B卡。A卡卡費178萬元，年費3.98萬～6.68萬元不等，年限為永久卡，權益可繼承也可轉讓；B卡卡費根據(jù)不同房型分為55萬、88萬、128萬和108萬元幾個檔次，年限是終身可用（不可轉讓及繼承），5～15年后可退還，年費6.2萬元。
養(yǎng)老地產行業(yè)的風險與機遇
（一）風險
1.市場風險
雖然養(yǎng)老地產行業(yè)日益火爆，但其面臨的市場風險依然嚴峻。
一是受傳統(tǒng)孝道思想的影響，居家養(yǎng)老模式的主流地位難以撼動。當下老年人的價值觀以提倡節(jié)儉為榮，接受高消費型的養(yǎng)老地產模式需要一定的時間。
二是養(yǎng)老地產的主流消費群體是高凈值老年群體及其家庭，又可總結為“高干、高知、高管”等領域的老年群體。雖然我國老年群體龐大，但能滿足高凈值或“高干、高知、高管”要求的老年人口數(shù)量較為有限。特別是前期市場推出的養(yǎng)老地產產品已經消化了一部分客群，將給未來集中面世的養(yǎng)老地產產品帶來新的挑戰(zhàn)。
2.經營風險
就回報周期而言，養(yǎng)老地產行業(yè)的投資回報周期較長。國內第一家養(yǎng)老社區(qū)公司親和源運營13年后，才實現(xiàn)首次盈利。萬科推出的養(yǎng)老項目至今仍未實現(xiàn)盈利。行業(yè)龍頭泰康集團董事長陳東升也曾明確表示，“一個成熟的養(yǎng)老社區(qū)做到收支平衡需要6～8年，真正實現(xiàn)盈利要8～10年的時間”。從投資回報率來看，目前國際高端養(yǎng)老地產的平均投資回報都不超過10%。
（二）機遇
1.高凈值人群及2+1+4家庭結構帶來的新機遇
中國日益增長的高凈值人群家庭將為市場注入新的活力。《2018胡潤財務報告》顯示，2018年中國千萬元凈資產的家庭數(shù)量超過200萬，總資產較2017年增長6.4%，人群的平均年齡為40歲。這些高凈值人群的父母大多已超過65歲。為父母提供優(yōu)質的晚年生活或將成為高凈值家庭的新時尚。
同時，隨著第一代獨生子女的父母開始步入老年，2+1+4結構的家庭（即兩個成年人+一個小孩+四個老人）的負擔愈發(fā)沉重，這一嚴峻的現(xiàn)狀，也許會改變當下9073的養(yǎng)老模式（90%家庭養(yǎng)老，7%社區(qū)養(yǎng)老，3%機構養(yǎng)老）。相信未來會有越來越多的老人走向社區(qū)養(yǎng)老及機構養(yǎng)老。
2.多源發(fā)展、醫(yī)養(yǎng)結合帶來的新機遇
隨著老年群體對自身健康關注程度及科學養(yǎng)生觀念的普及，“醫(yī)養(yǎng)結合”將為老年地產帶來新的賣點。
養(yǎng)老地產應積極整合養(yǎng)生及醫(yī)療資源，為老年群體提供持續(xù)的日常保健、被動運動、中醫(yī)康復、養(yǎng)老護理及其他服務，優(yōu)化老年群體的入住體驗，使得老年群體在安居的同時，能增進健康、延年益壽。
結 語
隨著國家各項養(yǎng)老產業(yè)政策的紛紛出臺，未來養(yǎng)老地產行業(yè)將從自由生長模式切換到規(guī)范發(fā)展階段。在“居家為基礎、社區(qū)為依托、機構為補充、醫(yī)養(yǎng)相結合”的發(fā)展大框架下，老年人口及高凈值人群的逐步增加，為養(yǎng)老地產提供了龐大的潛在客戶。然而，行業(yè)依然存在諸多不確定因素，且尚未形成清晰的盈利模式。整體而言，老齡化已成為不可逆的社會趨勢，養(yǎng)老地產作為整個養(yǎng)老行業(yè)的支柱之一，未來發(fā)展機遇可期。
