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深度：養(yǎng)老地產(chǎn)的進(jìn)入路徑、拿地策略、開發(fā)模式、盈利機(jī)制與融資渠道

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，在資源獲取的困境之下，應(yīng)避免在高度關(guān)注的市場上與同行競爭，避免各種殘忍的搏殺場面出現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展必須努力尋找新的思路和發(fā)展模式。下面就房地產(chǎn)企業(yè)投資開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目常用的進(jìn)入路徑、拿地策略與商業(yè)模式進(jìn)行分析。




第一，認(rèn)真研究宏觀環(huán)境，扎實(shí)搞好項(xiàng)目市場研究。


任何一個(gè)投資項(xiàng)目都是在一定的政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)環(huán)境中決策、落地并成長起來的，養(yǎng)老地產(chǎn)也不例外。因此，依據(jù)養(yǎng)老地產(chǎn)市場的特征和開發(fā)商的要求，養(yǎng)老地產(chǎn)市場調(diào)查的主要內(nèi)容包括以下方面：


1.養(yǎng)老地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)查。包括：


（1）政治法律環(huán)境調(diào)查。包括：有關(guān)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場的政策和法規(guī)；有關(guān)經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃和規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略等。


（2）經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查。包括：國家、地區(qū)的發(fā)展規(guī)模、趨勢、速度和效益；項(xiàng)目所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、常住人口及其就業(yè)狀況、基礎(chǔ)設(shè)施情況、地區(qū)內(nèi)的重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域、同類競爭產(chǎn)品的供給情況；一般利率水平，獲取貸款的可能性以及預(yù)期的通貨膨脹率；居民收人水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平；與特定房地產(chǎn)開發(fā)類型和地點(diǎn)相關(guān)因素的調(diào)查。對(duì)于不同的物業(yè)類型，所需調(diào)查的濟(jì)環(huán)境內(nèi)容有很大的不同，開發(fā)商須結(jié)合具體項(xiàng)目情況展開有針對(duì)性的調(diào)查。


（3）社區(qū)環(huán)境調(diào)查。社區(qū)環(huán)境直接影響著養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)格，這是養(yǎng)老地產(chǎn)商品特有的屬性。優(yōu)良的社區(qū)環(huán)境，對(duì)發(fā)揮養(yǎng)老地產(chǎn)的效能，提高其使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益具有重要作用。調(diào)查包括：社區(qū)繁榮程度、購物條件、文化氛圍、居民素質(zhì)、交通和教育的便利、安全保障、衛(wèi)生、空氣和水源質(zhì)量及景觀等。


2.養(yǎng)老地產(chǎn)市場需求和消費(fèi)行為調(diào)查。包括：


（1）目標(biāo)客戶對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的總需求量及其飽和點(diǎn)、市場需求發(fā)展趨勢。


（2）養(yǎng)老地產(chǎn)市場需求影響因素調(diào)查。如國家關(guān)于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和變化；養(yǎng)老人群的構(gòu)成、分布及消費(fèi)需求的層次，現(xiàn)實(shí)需求和潛在需求的情況，收入變化及其購買能力與投向。


（3）需求動(dòng)機(jī)調(diào)查。如養(yǎng)老人群購買意向，影響購買動(dòng)機(jī)的因素，購買動(dòng)機(jī)的類型。


（4）購買行為調(diào)查。如不同養(yǎng)老人群的不同購買行為、購買模式，影響購買行為的社會(huì)因素、家庭因素及心理因素等。


3.養(yǎng)老地產(chǎn)市場競爭情況調(diào)查


市場競爭對(duì)于開發(fā)商制定市場營銷策略有著重要的影響。調(diào)查包括：競爭者及潛在競爭者的實(shí)力和經(jīng)營管理優(yōu)劣勢調(diào)查；對(duì)競爭者的戶型設(shè)計(jì)、室內(nèi)布置、建材及附屬設(shè)備選擇、服務(wù)優(yōu)缺點(diǎn)的調(diào)查與分析；對(duì)競爭者產(chǎn)品價(jià)格的調(diào)查和定價(jià)情況的研究；對(duì)競爭者廣告的監(jiān)視和廣告費(fèi)用、廣告策略的調(diào)查研究；對(duì)競爭者銷售渠道使用情況的調(diào)查和分析；對(duì)未來競爭情況的分析與估計(jì)；整個(gè)城市，尤其是同類型產(chǎn)品的供給量和在市場上的銷售量，本企業(yè)和競爭者的市場占有率的調(diào)查；競爭性新產(chǎn)品投入時(shí)機(jī)及其發(fā)展動(dòng)向的調(diào)查。


第二，根據(jù)市場分析，做好目標(biāo)客群、服務(wù)半徑和規(guī)模定位，確定與醫(yī)療保健及運(yùn)營、管理等服務(wù)機(jī)構(gòu)的合作關(guān)系，做好經(jīng)濟(jì)測算。


根據(jù)當(dāng)前一些地方出現(xiàn)的苗頭，要防止兩點(diǎn)：一是規(guī)模過大；二是盲目追求建筑本身的奢華。養(yǎng)老設(shè)施建筑應(yīng)堅(jiān)持以人為本，將尊重、關(guān)愛老年人貫穿始終，遵循安全、衛(wèi)生、適用、經(jīng)濟(jì)的原則，保證老年人基本生活質(zhì)量，并按養(yǎng)老設(shè)施的服務(wù)功能、規(guī)模進(jìn)行分類分級(jí)設(shè)計(jì)，防止盲目追求賓館式的奢華。第二，養(yǎng)老設(shè)施的設(shè)計(jì)要符合國家的標(biāo)準(zhǔn)和老年人的需要，并與運(yùn)營管理相銜接。


開發(fā)企業(yè)要注意加強(qiáng)與設(shè)計(jì)單位及運(yùn)營管理單位的協(xié)調(diào)。設(shè)計(jì)單位要了解入住老人的要求和運(yùn)營管理的要求，如住區(qū)的規(guī)模、運(yùn)營管理用房設(shè)置的位置、電梯的數(shù)量與位置、集中用餐的健康老人與不能自理老人對(duì)餐廳設(shè)置及用餐的要求，以提高養(yǎng)老服務(wù)的水平和經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益。


第三，探索“投資、開發(fā)建設(shè)與運(yùn)營管理”既有明確分工又有協(xié)調(diào)配合的共贏模式。


養(yǎng)老地產(chǎn)與普通商品房開發(fā)銷售最大的不同是，入住的老人主要不是來購買或租賃住房，而是來購買養(yǎng)老服務(wù)，所以老年住區(qū)地址的選擇、養(yǎng)老環(huán)境的營造和開發(fā)建設(shè)后的運(yùn)營管理與服務(wù)尤為重要。


由于養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目與普通住宅小區(qū)對(duì)商品房的開發(fā)銷售不同，再加上小區(qū)內(nèi)有醫(yī)療保健、休閑娛樂和運(yùn)營管理等用房與一系列養(yǎng)老服務(wù)，所以回報(bào)低、回收慢、經(jīng)營難成了養(yǎng)老地產(chǎn)必須要解決的問題。按照發(fā)達(dá)國家與地區(qū)的一般經(jīng)驗(yàn)，他們通常將投資商、開發(fā)商和運(yùn)營商結(jié)成一個(gè)利益共同體，既有明確分工，又有協(xié)調(diào)配合。


而在國內(nèi)有的是投資商、開發(fā)商自己培養(yǎng)團(tuán)隊(duì)，有的是與有一定運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)的公司簽訂合同。我國急需培養(yǎng)一大批專業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運(yùn)營管理人員，特別是面向老年人的醫(yī)療保健護(hù)理人員，才能適應(yīng)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的需要。



1.招標(biāo)


是指在規(guī)定的期限內(nèi)，由符合規(guī)定的單位或個(gè)人受讓人，以書面投標(biāo)形式，競投某塊土地的使用權(quán)，土地使用權(quán)出讓方進(jìn)行評(píng)標(biāo)決標(biāo)，然后擇優(yōu)而取。這種方式適用于政府工程建筑項(xiàng)目、集中采購招標(biāo)，裝飾裝修工程等。相對(duì)來說，招標(biāo)形式可以控制地價(jià)靚升，進(jìn)而在一定程度上抑制今后的房價(jià)。


2.公開拍賣


是指在指定的時(shí)間和地點(diǎn)，由土地行政主管部門在公開場合對(duì)指定地塊的使用權(quán)主持拍賣，首先由拍賣主持人喊出底價(jià)，再由參加的各競投者開始輪番報(bào)價(jià)，最終出最高價(jià)者獲得所拍賣土地的使用權(quán)。在這種形式下，所有的開發(fā)商都處于同一起跑線上，相對(duì)比較公平。拍賣是一種完全市場競爭的行為，是一種透明化的市場運(yùn)作行為。但是，土地拍賣中的非理性傾向?qū)?huì)拉高房價(jià)。


3.掛牌


它是介于招標(biāo)與公開拍賣之間的一種彌補(bǔ)型方式，也可以說是一種調(diào)劑方式，是對(duì)各方關(guān)系的一種協(xié)調(diào)。這種方式下，土地的交易條件在一定時(shí)間內(nèi)由土地交易機(jī)構(gòu)進(jìn)行公告，并接受交易申請(qǐng)。比如交通位置不是很理想、條件比較特殊、舊城改造、危房改造等成本比較高，只要有一個(gè)競投者就可以了，可以采取掛牌的交易方式。


4.投資參股


一般來說，投資參股有兩種方式土地入股與資金入股。即一方有地沒錢，另一方有錢沒地，這樣就可以用投資參股的方式進(jìn)行解決。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，它可以用資金參與到這些開發(fā)項(xiàng)目中，或者使用資金和土地進(jìn)行互換，進(jìn)而各自形成股權(quán)。


這種方式在開發(fā)商拿地策略中也非常普遍，特別是號(hào)令的推出，各地大都要求原來協(xié)議出讓的土地出讓金必須要在規(guī)定的限期內(nèi)補(bǔ)齊，然而很多開發(fā)企業(yè)的土地儲(chǔ)備無法滿足這樣的資金需求，這樣也迫使它們?nèi)ふ覔碛匈Y金實(shí)力的企業(yè)去合作，中小房地產(chǎn)企業(yè)正好可以把握這一契機(jī)。


5.收購有土地的公司


房地產(chǎn)企業(yè)可以考慮收購一些擁有土地項(xiàng)目的獨(dú)立公司，按照土地的價(jià)格對(duì)其股權(quán)進(jìn)行收購，即以股權(quán)轉(zhuǎn)讓或增資擴(kuò)股的方式收購對(duì)方公司，進(jìn)而獲得對(duì)方的土地。這種方式并不是對(duì)方直接轉(zhuǎn)讓土地給自己，而是通過收購對(duì)方公司的股權(quán)間接獲得的。


按照我國財(cái)政部與稅務(wù)局的相關(guān)文件，通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓，國家不征收土地增值稅和契稅等，因?yàn)樗簧婕暗焦蓹?quán)層面的變更，并未涉及到土地實(shí)際的物權(quán)變動(dòng)。這樣中小房地產(chǎn)企業(yè)在通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式收購擁有土地的公司時(shí)，可以免交相當(dāng)于成交額契稅的。


相對(duì)于直接的土地使用權(quán)以及在建工程的轉(zhuǎn)讓，中小房地產(chǎn)企業(yè)通過這種方式獲取土地資源所付出的的成本更低。因此，這也是近年來使用比較多的一種方式。


6.對(duì)擁有大量土地的企業(yè)進(jìn)行收購


有些企業(yè)并非是開發(fā)企業(yè)，但是它卻擁有大量的土地資源，而且其所持的土地資源日后可以通過某種方式改變其用途，甚至改變這些土地的性質(zhì)。房地產(chǎn)企業(yè)可以考慮購買或收購這些擁有土地的企業(yè)，這樣也就擁有了這些企業(yè)的土地，這也是房地產(chǎn)行業(yè)中拿地經(jīng)常采用的一種方式。


7.土地置換


土地置換通常有三種方式。


第一是用地?fù)Q地，比如說某塊地不能用來開發(fā)，只能用于某些特殊行業(yè)，那么房地產(chǎn)企業(yè)就可以尋找這類特殊行業(yè)，假如說這塊地只能蓋醫(yī)院，那么房地產(chǎn)企業(yè)就可以通過置換的方式，將原來建設(shè)醫(yī)院的用地用來開發(fā)，因?yàn)樵谝?guī)劃當(dāng)中原來醫(yī)院的用地是可以開發(fā)的。像這種以地置地的方式，還是普遍存在的。


第二是轉(zhuǎn)換，即以好換壞，以小換大等。比如用城外一塊很大的地?fù)Q取城里很小的一塊土地等，這種情況也是普遍存在的。


第三是資產(chǎn)置換，比如說房地產(chǎn)企業(yè)自身留有部分房產(chǎn)，那么它可以考慮用它的商業(yè)用房，與那些擁有土地的資產(chǎn)進(jìn)行交換。


8.與擁有土地資源的企業(yè)合作


在合作建設(shè)的工程方面，國務(wù)院號(hào)文做出了一些特殊規(guī)定。比如說對(duì)某些廠礦所擁有的的建設(shè)用地，可以將其中一部分用于經(jīng)營。而另一部分用來解決自己員工的住房問題。這樣，房地產(chǎn)企業(yè)可以考慮與這類的企業(yè)進(jìn)行合作，而且這種合作在某種程度上來說屬于強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，而且也是占有土地資源的一種方式。目前這種方式在我國現(xiàn)行的法律是允許的。


9.與擁有開發(fā)土地的公司合作


當(dāng)前，幾乎各級(jí)政府都擁有土地一級(jí)開發(fā)公司或土地儲(chǔ)備中心，房地產(chǎn)企業(yè)可以考慮與其進(jìn)行項(xiàng)目合作，這樣也可以獲取大量的土地資源。


10.與擁有土地資源的項(xiàng)目合作


這些項(xiàng)目有許多，例如中小房地產(chǎn)企業(yè)可以考慮與輕軌項(xiàng)目合作，或者與地鐵項(xiàng)目合作，與公路項(xiàng)目合作等。


11.利用市政工程圈地


在考慮入駐某個(gè)地區(qū)時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)可以先主動(dòng)投資該地區(qū)的一些市政工程，比如道路、公園、廣場等。投資這些市政項(xiàng)目雖然看似并不盈利，但是卻可以獲得該地政府的信賴，這樣中小房地產(chǎn)企業(yè)日后再要獲取該地某塊區(qū)域或者臨近區(qū)域的土地開發(fā)權(quán)時(shí)，無論是協(xié)議的或是市場的土地出讓方式，它都會(huì)比其他企業(yè)具有更多的優(yōu)勢和優(yōu)先權(quán)，因?yàn)槠渲霸谠摰厥姓?xiàng)目上進(jìn)行的投資，已經(jīng)贏得了該地政府的信任，至少地方政府已經(jīng)對(duì)本企業(yè)有所了解。


12.通過品牌連鎖圈地


如果房地產(chǎn)企業(yè)的某一品牌或者成功模式在非常具有影響力，那么企業(yè)可以考慮將這一品牌或模式拓展到它打算投資的地區(qū)，憑借其品牌或模式的影響力去為其爭取土地資源，這樣企業(yè)取得土地的成功率會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于那種硬碰硬的在市場上掙地。


13.憑借規(guī)劃方案圈地


一般而言，各地規(guī)劃都是由當(dāng)?shù)卣畞碇贫▽?shí)施的，雖然各地規(guī)劃本身都是主觀的，但是規(guī)劃方案在經(jīng)過各級(jí)部門審批后，規(guī)劃方案中土地資源的性質(zhì)或許就變了，包括土地的原有用途，甚至所有者都會(huì)發(fā)生改變。


因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以考慮投資地方政府的規(guī)劃，借此將一些具有開發(fā)潛力卻不在原規(guī)劃方案的土地資源納入政府規(guī)劃中，再通過各種吸引人的理念將這些規(guī)劃外的土地進(jìn)行包裝上市，進(jìn)而獲取土地資源并實(shí)現(xiàn)土地資源的升值。



1.專門建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)


養(yǎng)老社區(qū)指為老年人提供的，包含養(yǎng)老住宅、養(yǎng)老公寓、養(yǎng)老設(shè)施等多種居住類型的居住社區(qū)，還可能包括老年活動(dòng)中心、康體中心、醫(yī)療服務(wù)中心、老年大學(xué)等各類配套設(shè)施。其開發(fā)主體可以是多種多樣的，既可以是民營企業(yè)，也可以是由政府投資進(jìn)行建設(shè)。


養(yǎng)老社區(qū)可分為健康型和連續(xù)照料型兩種，前者入住對(duì)象以健康老人為主，后者可向半自理、全不自理老人提供連續(xù)的護(hù)理。配套設(shè)施完善，滿足多種人群的養(yǎng)老需求，提供全方位的服務(wù)。建設(shè)規(guī)模較大，所需前期投入大；配套設(shè)施建設(shè)比例高，自持風(fēng)險(xiǎn)大。


2.新建居住區(qū)中開發(fā)養(yǎng)老組團(tuán)


指開發(fā)大型居住區(qū)樓盤時(shí)，劃分出一部分區(qū)域?qū)ｉT建設(shè)養(yǎng)老組團(tuán)，形成混合居住模式。組團(tuán)中可包含多種養(yǎng)老功能模塊：養(yǎng)老公寓、養(yǎng)老設(shè)施、日間照料中心等。


這種開發(fā)模式有利于帶動(dòng)企業(yè)轉(zhuǎn)向新的客戶群，走產(chǎn)品差異劃路線。同時(shí)、組團(tuán)化處理有利于形成適合老人的居住尺度和鄰里氛圍。養(yǎng)老組團(tuán)可與社區(qū)其他組團(tuán)共享配套資源，降低配套設(shè)施建設(shè)量。配建養(yǎng)老組團(tuán)需居住區(qū)本身規(guī)模較大，需要前期投入大。


3.普通社區(qū)配建各類老年居住產(chǎn)品


普通社區(qū)配建老少戶住宅、老人專用住宅、老年公寓等住宅形式，滿足老人與子女就近居住原則。老年公寓底層還可設(shè)置綜合服務(wù)設(shè)施，方便老人就近醫(yī)療，也可為幾個(gè)社區(qū)共用。老人日托中心為社區(qū)內(nèi)的老人提供日間照護(hù)的服務(wù)。如果老少愿意就近居住，可以促進(jìn)購買兩套住宅，帶動(dòng)整個(gè)樓盤的銷售。普通社區(qū)的區(qū)位并不一定適合老年人，不能吸引購買人群。出售過程中，養(yǎng)老住宅的銷售對(duì)象可能只是老人，不利于日后提供服務(wù)。


4.成熟社區(qū)周邊插建老年設(shè)施


在土地資源緊張的成熟社區(qū)周邊插建小規(guī)模、多功能、綜合型的設(shè)施，除了含有一定的居住功能外，還宜配置老年日托中心、社區(qū)醫(yī)療站、公共餐廳、小超市等，服務(wù)范圍可輻射周邊多個(gè)社區(qū)。不需要過大的場地，建設(shè)規(guī)模小，投資少，可吸引周圍社區(qū)的人，滿足老人居家養(yǎng)老的需求。可能會(huì)受到來自周圍社區(qū)原本提供的老年服務(wù)的競爭壓力。


5.與旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)合


養(yǎng)老地產(chǎn)與旅游、休閑、養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的模式。在開發(fā)旅游地產(chǎn)的同時(shí)，加入養(yǎng)老養(yǎng)生、康復(fù)保健、長壽文化等理念。通常在海南、廣西、云南等旅游風(fēng)景區(qū)中開發(fā)養(yǎng)老公寓或老年住宅產(chǎn)品，開發(fā)主題常為農(nóng)業(yè)觀光、養(yǎng)生度假、旅游休閑。適合候鳥型養(yǎng)老居住模式。


通常環(huán)境優(yōu)美，并引入與旅游相關(guān)的活動(dòng)，能夠吸引老人度假養(yǎng)老。每年有淡季和旺季之分，經(jīng)營管理要注意應(yīng)對(duì)淡季客流小等問題。


6.與醫(yī)療產(chǎn)業(yè)結(jié)合


養(yǎng)老設(shè)施或養(yǎng)老社區(qū)與醫(yī)院就近設(shè)置、共同建設(shè)，將優(yōu)質(zhì)的醫(yī)療資源引入養(yǎng)老項(xiàng)目。與醫(yī)院結(jié)合可使老人感到居住在其中較有安全保障，提升了產(chǎn)品的競爭力?？沙浞掷酶黜?xiàng)補(bǔ)助政策，保證客戶不流失。醫(yī)院的運(yùn)營投入較大，由于老年人對(duì)醫(yī)院的抵觸，可能會(huì)影響老年設(shè)施的入住情況。


7.與商業(yè)設(shè)施結(jié)合


在城市中心區(qū)等繁華地段進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，搭配建設(shè)老年公寓，居住在這里可以享受便利的商業(yè)和休閑設(shè)施以及優(yōu)質(zhì)的醫(yī)療資源。節(jié)省用地。出售商品房和租賃老人公寓可以結(jié)合，促進(jìn)銷售。老人公寓與商場結(jié)合，年輕人來看望父母，順便可以購物、休閑。老年公寓的配套環(huán)境用地緊張。繁華地區(qū)的外部環(huán)境會(huì)影響老年居住者。


8.建立連鎖型品牌養(yǎng)老機(jī)構(gòu)


指以連鎖方式建立品牌養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，在硬件設(shè)施、服務(wù)管理等方面建立連鎖品牌的一系列標(biāo)準(zhǔn)，形成規(guī)?；?、規(guī)范化的品牌養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。連鎖品牌有利于服務(wù)品質(zhì)的標(biāo)準(zhǔn)化，適用于在多個(gè)地點(diǎn)復(fù)制模式的需要。連鎖機(jī)構(gòu)需要形成一定規(guī)模，對(duì)管理要求較高。


9.中外合資開發(fā)建設(shè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)


通過與國外養(yǎng)老品牌團(tuán)隊(duì)合作，例如引進(jìn)國外經(jīng)驗(yàn)豐富的老年機(jī)構(gòu)運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)，或與國外知名養(yǎng)老品牌共同開發(fā)等，建立中外合資養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。引進(jìn)發(fā)達(dá)國家管理經(jīng)驗(yàn)，可彌補(bǔ)國內(nèi)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)管理上的不成熟之處。國外模式不可盲目照搬，仍需“本土化”。


10.國內(nèi)地產(chǎn)投資國外養(yǎng)老市場


國內(nèi)地產(chǎn)商看準(zhǔn)國外地段所具有的更優(yōu)越的醫(yī)療條件、生活環(huán)境，針對(duì)國外養(yǎng)老剛性需求、國內(nèi)養(yǎng)老及投資需求，跨國開發(fā)老年醫(yī)療保健地產(chǎn)項(xiàng)目，吸引國內(nèi)外老年客戶入住。依托優(yōu)勢資源和剛性需求，具有穩(wěn)定性。國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)、運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)仍不足。



目前國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利來源重點(diǎn)體現(xiàn)在對(duì)客戶定位、土地獲取、政策優(yōu)惠補(bǔ)貼、金融結(jié)合、專業(yè)服務(wù)能力等關(guān)鍵要素處理的差別上，由此形成各具內(nèi)涵的盈利模式。具體可分為以下7種：



1.銷售模式——出售產(chǎn)權(quán)



銷售住宅快速盈利。與傳統(tǒng)的出售產(chǎn)權(quán)房方式基本一致，以老年住宅概念，出售房屋產(chǎn)權(quán)為主，區(qū)域級(jí)別配套并舉。通過出售適老化住宅產(chǎn)品快速回籠資金，是目前較為普遍的一種盈利方式。


 


優(yōu)勢：采用這種模式資金回籠快，模式復(fù)制成本低，風(fēng)險(xiǎn)小。


劣勢：無法享受物業(yè)持有帶來的增值收益，也意味著開發(fā)商放棄了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈上居住以外的其他衍生價(jià)值。


2.持有模式——只租不售


開發(fā)商沒有選擇出售物業(yè)，而是持有并長期租賃。開發(fā)商擔(dān)任起運(yùn)營商角色，設(shè)立一定的入住門檻，然后采取按月收取服務(wù)費(fèi)的形式運(yùn)作項(xiàng)目。


優(yōu)勢：有利于后期運(yùn)營的持續(xù)收入。


劣勢：對(duì)資金要求高，投資回收期較長，此外對(duì)開發(fā)商的運(yùn)營管理有較高要求。



3.銷售+持有模式——租售并舉


這種模式可以通過物業(yè)產(chǎn)權(quán)銷售實(shí)現(xiàn)資金快速回籠，降低資金成本和壓力，用于經(jīng)營性物業(yè)的建設(shè)，同時(shí)經(jīng)營性物業(yè)與配套設(shè)施又提升了可售物業(yè)的市場價(jià)值，使整個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)內(nèi)部平衡和良性循環(huán)。這種模式是持有型不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)的重要策略，為國內(nèi)大部分養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商所接受，對(duì)于資金實(shí)力有限的傳統(tǒng)開發(fā)商比較合適，適用于普通養(yǎng)老公寓和大型混合式養(yǎng)老社區(qū)的開發(fā)。


優(yōu)勢：這種模式可以緩解開發(fā)商的資金壓力，也可以避免后期運(yùn)營服務(wù)中出現(xiàn)的問題，解決資本投入與后期盈利的問題。


案例：業(yè)內(nèi)公認(rèn)的比較成功的案例如北京太陽城、上海親和源。


4.會(huì)員制模式



會(huì)員制模式是指投資運(yùn)營商銷售會(huì)員資格，并為會(huì)員提供全方位、多層次的養(yǎng)老服務(wù)，通過收取會(huì)員費(fèi)和服務(wù)費(fèi)實(shí)現(xiàn)盈利。


這種模式以運(yùn)營商持有物業(yè)為基礎(chǔ)，以提供養(yǎng)老服務(wù)為核心，規(guī)避了產(chǎn)權(quán)銷售的后期管理難和物業(yè)租賃的回收周期長的難題，是養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)盈利模式的重要?jiǎng)?chuàng)新。但是由于其存在變相銷售產(chǎn)權(quán)和會(huì)員費(fèi)過高的問題，目前仍然存在爭議。目前國內(nèi)采用這種模式運(yùn)營最為成功的為上海親和源養(yǎng)老社區(qū)。


5.逆抵押貸款購房


即老年人退休以后，從開發(fā)商處購買一套老年公寓，然后與開發(fā)商簽定合同，每月由開發(fā)商支付給老人一定數(shù)量的生活費(fèi)，直到老人去世，開發(fā)商返還剩余本金，住房歸開發(fā)商所有。


6.轉(zhuǎn)讓使用權(quán)模式


在項(xiàng)目存在不能進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分割銷售的實(shí)際條件下，堅(jiān)持買賣不破租賃原則，采取轉(zhuǎn)讓固定年限使用權(quán)的盈利模式，這也是資金快速回籠和項(xiàng)目運(yùn)營的理想模式。


7.分散租賃模式


采用一定押金分月或分季度付款的盈利模式，租期一般比較分散，有長有短，在這種模式下，一般是由開發(fā)商與專門的經(jīng)營公司或物業(yè)公司合作開發(fā)，將既得利潤作為按股分紅的盈利模式。



1.政府補(bǔ)貼


目前國家為支持民營企業(yè)的發(fā)展已經(jīng)出臺(tái)了一系列的投融資政策法規(guī)，具體到養(yǎng)老企業(yè)來說，多有直接補(bǔ)助、政策貼息、運(yùn)營補(bǔ)貼發(fā)放等方式。由于養(yǎng)老是一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈很長、跨領(lǐng)域的產(chǎn)業(yè)，因此這些政策涉及到民政、發(fā)改、衛(wèi)生、科委、商業(yè)等多個(gè)部門，作為養(yǎng)老企業(yè)應(yīng)該積極關(guān)注國家這些政策法規(guī)，認(rèn)真學(xué)習(xí)領(lǐng)會(huì)，盡力爭取政策優(yōu)惠。但機(jī)構(gòu)性質(zhì)不同和地方經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度不同，補(bǔ)貼方式差別較大。公辦和民辦非養(yǎng)老機(jī)構(gòu)補(bǔ)貼更多，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)補(bǔ)貼力度更大。


2.銀行貸款


目前銀行對(duì)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的支持處于起步階段，全面推廣尚有諸多政策性和實(shí)踐性的瓶頸。長期以來，大多數(shù)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)得不到銀行的信貸支持，銀行系統(tǒng)也缺乏專門的信貸產(chǎn)品。雖然2016年國家出臺(tái)《開發(fā)性金融支持社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)實(shí)施意見》，支持國家開發(fā)銀行推出針對(duì)養(yǎng)老項(xiàng)目的低息貸款，但目前民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)仍很難獲得低息貸款，政策落地仍需推進(jìn)。國家開發(fā)銀行和世界銀行近年來也開始積極扶持養(yǎng)老企業(yè)，比如安徽省獲得世界銀行貸款1.4億美元，用于安徽養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)。


3.養(yǎng)老債券


政策紅利助推債券市場快速發(fā)展。2015年專門制定《養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)專項(xiàng)債券發(fā)行指引》，在企業(yè)債券分類管理、企業(yè)債券預(yù)審權(quán)下放、鼓勵(lì)企業(yè)債券融資方式創(chuàng)新等方面均存在政策利好，企業(yè)債券市場發(fā)展迅猛。于企業(yè)而言，未來發(fā)行養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)專項(xiàng)債券將是一個(gè)解決資金壓力的良好渠道。


4.產(chǎn)業(yè)基金


中央、地方、金融機(jī)構(gòu)等積極投入，為投資者精準(zhǔn)布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)提供機(jī)會(huì)。中央層面，2015年，發(fā)改委已成立唯一一家針對(duì)大健康產(chǎn)業(yè)的國有基金，通過申請(qǐng)，能最快和最大額度的進(jìn)行融資。地方層面，2015年8月，湖南成立全國首只省級(jí)政府引導(dǎo)型健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資基金——湖南健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資基金。金融機(jī)構(gòu)層面，2016年《關(guān)于金融支持養(yǎng)老服務(wù)業(yè)加快發(fā)展的指導(dǎo)意見》發(fā)布之后，中歐養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)基金隨即發(fā)行，聚焦于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈中的上市公司。另外，除了政府發(fā)起的創(chuàng)投引導(dǎo)基金之外，一些金融機(jī)構(gòu)、民間資本也發(fā)起了產(chǎn)業(yè)基金，這些基金對(duì)項(xiàng)目本身的要求較高。比如華夏銀行目前正在籌備的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)基金，將以股權(quán)投資和劣后債投資模式支持養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展，基金初步規(guī)模約為10億元。


5.信托投資基金


信托在養(yǎng)老地產(chǎn)融資中有重要作用，可以充當(dāng)間接融資通道或者平臺(tái)角色。通過成立單一信托，讓銀行的資金以表外業(yè)務(wù)的形式通過信托渠道發(fā)放給養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，用來支付項(xiàng)目建安成本和養(yǎng)老設(shè)備采購成本等，成立各種特殊項(xiàng)目機(jī)構(gòu)，通過結(jié)構(gòu)性融資充當(dāng)直接融資工具，以股權(quán)、債券兩者結(jié)合的方式解決養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的全程資金供應(yīng)問題，包括前期咨詢費(fèi)用、土地摘牌費(fèi)用、建安成本、設(shè)備采購成本、經(jīng)營費(fèi)用等。2016年，《關(guān)于金融支持養(yǎng)老服務(wù)業(yè)加快發(fā)展的指導(dǎo)意見》指出鼓勵(lì)信托公司利用信托制度優(yōu)勢，積極開發(fā)各類附帶養(yǎng)老保障的信托產(chǎn)品。


6.PPP模式


政府關(guān)系、盈利難是該模式存在的主要風(fēng)險(xiǎn)。2014年，《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)地方政府性債務(wù)管理的意見》賦予地方政府適度舉債融資權(quán)限。隨后，各部委相繼出臺(tái)配套政策法規(guī)文件，并推出試點(diǎn)項(xiàng)目，PPP模式全面升溫并被引入社會(huì)建設(shè)與治理的各個(gè)領(lǐng)域。第一批PPP項(xiàng)目中，有38個(gè)養(yǎng)老服務(wù)類項(xiàng)目在列，總投資超200億。PPP模式運(yùn)用政府及企業(yè)各方資金，很大程度上解決了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)巨大的資金缺口。但民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)投資如何把握與政府的關(guān)系，如何解決盈利難問題，都是PPP模式的風(fēng)險(xiǎn)所在。


7.私募股權(quán)基金


對(duì)于缺乏資金的養(yǎng)老地產(chǎn)而言，募股權(quán)基金絕對(duì)是一條好的出路。因?yàn)橹行∑髽I(yè)缺乏的不僅僅是資金，他們更需要資本方提供管理、財(cái)務(wù)、渠道、人才、上市等方面的幫助。另外，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)通常比較“腳踏實(shí)地”，比較容易能夠得到投資者的青睞。推動(dòng)符合條件的養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)上市融資將有效解決民辦養(yǎng)老融資難問題。2016年，《關(guān)于金融支持養(yǎng)老服務(wù)業(yè)加快發(fā)展的指導(dǎo)意見》中明確提出推動(dòng)符合條件的養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)上市融資。在政策指引下，通過上市籌集項(xiàng)目發(fā)展資金或通過被收購獲取上市企業(yè)資金支持，目前都是可選之路，但這兩種渠道，對(duì)于企業(yè)的門檻限制仍然較高。