-
主頁 > 新聞中心 > 厚樸觀點(diǎn) >
最全！養(yǎng)老地產(chǎn)能不能投資，就看這25大指標(biāo)！
養(yǎng)老地產(chǎn)投資環(huán)境評(píng)價(jià)是一個(gè)系統(tǒng)的工程，社會(huì)自然環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、國家政策、人口結(jié)構(gòu)等要素都會(huì)對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)投資環(huán)境產(chǎn)生影響，因此在對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)投資環(huán)境評(píng)價(jià)時(shí)應(yīng)全面、科學(xué)的考慮各項(xiàng)要素。本文綜合各方面考慮，提出養(yǎng)老地產(chǎn)投資評(píng)價(jià)的25個(gè)因素，供大家參考。
1.反映經(jīng)濟(jì)環(huán)境的指標(biāo)
（1）地區(qū)生產(chǎn)總值
地區(qū)生產(chǎn)總值指一定時(shí)期內(nèi)某個(gè)城市區(qū)域的所有常住單位進(jìn)行生產(chǎn)活動(dòng)的最終結(jié)果，其值等于各產(chǎn)業(yè)增加值之和。地區(qū)生產(chǎn)總值高說明該地區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)良好，有利于養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。
（2）人均生產(chǎn)總值
人均生產(chǎn)總值指在核算期內(nèi)，一個(gè)地區(qū)或國家實(shí)現(xiàn)的生產(chǎn)總值與常住人口的比值，反映城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，體現(xiàn)城市居民購買實(shí)力的大小情況。人均生產(chǎn)總值越高，居民購買實(shí)力越大，有利于養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。參照西方發(fā)達(dá)國家的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)區(qū)域人均GDP達(dá)到5000美元時(shí)，養(yǎng)老地產(chǎn)處于快速發(fā)展期。
（3）固定資產(chǎn)投資
固定資產(chǎn)投資指固定資產(chǎn)的購置和建造等這些經(jīng)濟(jì)活動(dòng)所生產(chǎn)的資金總額。房地產(chǎn)投資時(shí)固定資產(chǎn)投資的重要組成部分，占固定資產(chǎn)投資比重較大。房地產(chǎn)作為養(yǎng)老的載體，固定資產(chǎn)投資越高，表明房地產(chǎn)投資額增大，有利于養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展
（4）住戶存款余額
住戶存款余額指城鄉(xiāng)居民存入銀行及農(nóng)村信用社儲(chǔ)蓄的時(shí)點(diǎn)數(shù)，反映了城鎮(zhèn)居民購買力的大小。養(yǎng)老地產(chǎn)作為中高端養(yǎng)老產(chǎn)品，居民存款余額越多，表明居民購買力大，有利于養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。
（5）人均可支配收入
人均可支配收入指居民可用于最終消費(fèi)支出和儲(chǔ)蓄的總和，即居民可用于自由支配的收入。居民可支配收入反映了居民的生活水平，居民可支配收入越高，生活水平則越高，有利于養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。
考慮到養(yǎng)老地產(chǎn)的階梯性發(fā)展，中高收入群體將成為養(yǎng)老地產(chǎn)的消費(fèi)主體，未來10～20年，當(dāng)前35～45歲的社會(huì)中堅(jiān)將進(jìn)入老年，他們有較高的收入及教育水平，將成為養(yǎng)老地產(chǎn)主要客戶。因此，中產(chǎn)階層規(guī)模將是考量是否進(jìn)入該城市養(yǎng)老地產(chǎn)的重要指標(biāo)。
2.反映人口環(huán)境的指標(biāo)
（6）60歲以上人口比例
國際上以一個(gè)地區(qū)或國家年齡超過60歲及以上的人口占總?cè)丝诘谋壤笮砗饬吭摰貐^(qū)或者國家的老齡化程度。60歲以上人口比率越高表明該地區(qū)或者國家的老齡化程度越高，有利于養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。
除了考量老年人口總量指標(biāo)外，還要研究區(qū)域人口密度、輻射區(qū)域、周邊人口狀況、人口分布和未來人口發(fā)展規(guī)劃等因素，這直接影響當(dāng)?shù)仞B(yǎng)老市場(chǎng)的容量和發(fā)展?jié)摿Α?/span>
（7）60歲以上人口數(shù)
不同的國家和地區(qū)，由于地理位置、地域面積、經(jīng)濟(jì)水平等的差異，它們的人口基數(shù)差異性也較大，這就導(dǎo)致了有些地區(qū)60歲以上人口比例大，但由于人口基數(shù)小，其老齡人口總數(shù)小，有些地區(qū)60歲以上人口比例小，但由于人口基數(shù)大，其老齡人口總數(shù)大。因此，僅僅只關(guān)注于60歲以上人口比例是不能全面、準(zhǔn)確的反映該地區(qū)對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的需求的。增加60歲以上人口這一指標(biāo)可以很好的彌補(bǔ)這一不足，60歲以上人口越多，對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的需求就越大，有利于養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。
（8）人口老齡化速度
養(yǎng)老問題是一個(gè)長期的、發(fā)展的問題，因此對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)投資環(huán)境的評(píng)價(jià)，既要考慮當(dāng)下的養(yǎng)老需求，也要考慮以后的養(yǎng)老需求。人口老齡化速率越高，說明未來對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)的需求越高，有利于養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。
（9）平均期望壽命
平均期望壽命反映地區(qū)居民生命平均值。平均期望壽命越高，表明該地區(qū)老年人的老年生活時(shí)間越長，在一定程度上增加了對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的需求，有利養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。
（10）平均家庭規(guī)模
平均家庭規(guī)模指地區(qū)平均每戶家庭的人口數(shù)量。平均家庭規(guī)模越小，表明老年人通過居家養(yǎng)老的方式來安度晚年的可能性就越小，有利于養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。
（11）城鎮(zhèn)職工基本醫(yī)療保險(xiǎn)參保人數(shù)
參加醫(yī)療保險(xiǎn)的人數(shù)越多，表明居民抗疾病風(fēng)險(xiǎn)能力越強(qiáng)，居民的平均期望壽命越高，有利于養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。
（12）基本養(yǎng)老保險(xiǎn)參保人數(shù)
城鎮(zhèn)居民基本養(yǎng)老保險(xiǎn)參保人數(shù)越多，表明該地區(qū)擁有穩(wěn)定養(yǎng)老收入來源的老年人越多，有利于養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。
3.反映自然環(huán)境的指標(biāo)
（13）自然景觀
自然景觀是老年人選擇養(yǎng)老城市的影響因素之一，自然景觀優(yōu)美的城市更吸引老年人，更適合養(yǎng)老地產(chǎn)的投資。
（14）氣候條件
氣候溫和、四季分明、雨水充沛、光照充足的城市更能夠吸引老年人到該城市來養(yǎng)老度假，適合養(yǎng)老地產(chǎn)的投資。
（15）環(huán)境質(zhì)量
環(huán)境質(zhì)量包括大氣質(zhì)量、水質(zhì)量、噪聲污染等，老年人對(duì)于環(huán)境質(zhì)量要求高，環(huán)境質(zhì)量越好的地區(qū)越適合養(yǎng)老地產(chǎn)的投資。
4.反映政策環(huán)境的指標(biāo)
（16）土地供應(yīng)政策
土地是養(yǎng)老地產(chǎn)投資開發(fā)的前提條件，對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的土地優(yōu)惠政策越多，越有利于養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。
（17）融資政策
養(yǎng)老地產(chǎn)投資額高、投資回收期長、投資風(fēng)險(xiǎn)大，投資養(yǎng)老地產(chǎn)不可避免的要進(jìn)行融資，因此融資政策對(duì)于投資者而言是需要著重考慮的要素之一。
（18）財(cái)政補(bǔ)貼政策
目前，我國養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式還不明確，沒有成熟的盈利模式可以復(fù)制，前期盈利較少，因此當(dāng)?shù)卣畬?duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展是否有財(cái)政補(bǔ)貼政策對(duì)與投資者來說是很重要的。社會(huì)福利機(jī)構(gòu)水、電、氣及電話安裝的優(yōu)惠政策以及資金資助計(jì)劃等，都將鼓勵(lì)老年福利事業(yè)實(shí)現(xiàn)新的突破和發(fā)展。
（19）城市規(guī)劃
基于區(qū)域整體發(fā)展的角度，從城市發(fā)展階段、地塊發(fā)展前景、城市功能和地塊入手，進(jìn)行交通、基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)等區(qū)域研究，發(fā)掘區(qū)域價(jià)值。
5.反映相關(guān)行業(yè)發(fā)展水平的指標(biāo)
（20）養(yǎng)老床位需求預(yù)期
養(yǎng)老床位需求預(yù)期反映了城市養(yǎng)老床位需求狀況，該指標(biāo)值越大表明城市養(yǎng)老床位需求旺盛，有利于養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。
（21）衛(wèi)生機(jī)構(gòu)醫(yī)療床位數(shù)
衛(wèi)生機(jī)構(gòu)醫(yī)療床位數(shù)反映了城市醫(yī)療衛(wèi)生水平的高低，該指標(biāo)值越大表明城市醫(yī)療衛(wèi)生水平高，有利于養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。
（22）保險(xiǎn)業(yè)年收入
保險(xiǎn)資金是養(yǎng)老地產(chǎn)開融資渠道之一。保險(xiǎn)業(yè)年收入越高，表明養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)資金來源越雄厚，有利于養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。
（23）金融機(jī)構(gòu)存款余額
金融機(jī)構(gòu)存款余額反映了金融機(jī)構(gòu)可貸資金的多少。金融機(jī)構(gòu)貸款是養(yǎng)老地產(chǎn)融資的重要渠道之一。因此金融機(jī)構(gòu)存款余額越大，說明城市可貸資金多，有利于養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。
（24）第三產(chǎn)業(yè)GDP占比
養(yǎng)老地產(chǎn)融合了房地產(chǎn)開發(fā)和養(yǎng)老服務(wù)，其服務(wù)內(nèi)容涉老人生活的方方面面面。第三產(chǎn)業(yè)GDP占比反映的城市服務(wù)業(yè)發(fā)展水平是養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展的重要支撐。
6.反映意向地塊的微觀指標(biāo)
（25）意向地塊的土地屬性，包括土地靜態(tài)屬性和動(dòng)態(tài)屬性判斷
其中，靜態(tài)屬性主要指項(xiàng)目所在區(qū)域的外部因素，包括氣候條件、資源狀況、地塊資質(zhì)、交通條件等。良好的交通條件是項(xiàng)目成功的重要先決條件，交通較為便利，便于子女探望。資源狀況主要指自然環(huán)境，項(xiàng)目選址環(huán)境要優(yōu)美，最好有溫泉、森林、自然水體等自然資源。地塊狀況最好方正，可利用空間大，便于整體規(guī)劃。氣候最好溫暖適宜，一年四季日照充足。
動(dòng)態(tài)屬性主要指城市格局變化、片區(qū)價(jià)值變化、交通條件改觀等因素，核心是土地可塑性判斷。此外，項(xiàng)目區(qū)位也是影響選址的重要變量，區(qū)位不同產(chǎn)品定位也有所差異。
