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養(yǎng)老機(jī)構(gòu)必須消滅這15種隱形成本，否則后患無(wú)窮！
時(shí)間:2018-07-24 09:22來(lái)源:未知 作者:houpu 點(diǎn)擊:次
養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的隱形成本是指投資方、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)管理方?jīng)]有意識(shí)到、沒(méi)有發(fā)現(xiàn)到而產(chǎn)生的成本。其實(shí)，大量的隱形成本在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)策劃、籌備的前期就已經(jīng)“埋下”，就像隱患一樣!最要命的是，前期的隱形成本會(huì)固化、沉淀下來(lái)，不可更改或很難更改。深刻影響之后的運(yùn)營(yíng)收益。
PART1 規(guī)劃期的隱形成本
01 投資人造成的隱形成本
養(yǎng)老項(xiàng)目投資人大多能力過(guò)人，其中一些人在其它行業(yè)取得過(guò)驕人業(yè)績(jī)，往往會(huì)認(rèn)為自己考察了解過(guò)多個(gè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)就懂得養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、了解養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，便會(huì)以自己對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)表象的經(jīng)驗(yàn)來(lái)投入。
很多養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的投資人非常聰明，也很有能力，對(duì)問(wèn)題有自己獨(dú)到的見解和眼光，直覺(jué)也很準(zhǔn)。但是，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)是一個(gè)超級(jí)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，沒(méi)有經(jīng)年累月的學(xué)習(xí)與經(jīng)驗(yàn)，是沒(méi)有人可以掌握、可以駕馭。而簡(jiǎn)單的模仿、照搬，未必會(huì)做成養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。如果沒(méi)有科學(xué)、準(zhǔn)確的早期定位、策劃、市場(chǎng)可研，分析并準(zhǔn)確把握當(dāng)?shù)乜驮词袌?chǎng)以及未來(lái)五年、十年、二十年的客源市場(chǎng)變化，找準(zhǔn)目標(biāo)客源市場(chǎng)，甚至拿出領(lǐng)先三到五年的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案及產(chǎn)品，那么，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)必?cái)o(wú)疑。
02 定位錯(cuò)誤造成的隱形成本
如果養(yǎng)老機(jī)構(gòu)周邊的目標(biāo)消費(fèi)群，與養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的居住用房設(shè)計(jì)和功能配套不匹配，，勢(shì)必造成房間閑置，造成資產(chǎn)浪費(fèi)。這需要精準(zhǔn)的市場(chǎng)調(diào)研與客源的測(cè)算。我們遇到這樣的案例，在一個(gè)人口44萬(wàn)的農(nóng)業(yè)型縣級(jí)市，也要投資3億元建造大型溫泉養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，投資方還要6年收回投資。這樣不顧具體客源容量，盲目跟從政府政績(jī)要求而上馬的項(xiàng)目，如何可以賺錢?當(dāng)然，地價(jià)的升值是必然的，最后因地價(jià)升值因素投資商還是會(huì)有收益的。但就養(yǎng)老機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)本身而言，那是必虧無(wú)疑。
03 位置偏差造成的隱形成本
很多情形下養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的位置，不是隨心所愿地由自己選擇的。然而，沒(méi)有正確的位置，會(huì)給養(yǎng)老機(jī)構(gòu)日后的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)麻煩。因?yàn)轲B(yǎng)老機(jī)構(gòu)是有輻射圈的。一家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的客源，絕大部分來(lái)來(lái)自于周邊區(qū)域。按車程計(jì)算，半小時(shí)交通圈為基礎(chǔ)消費(fèi)群；一小時(shí)交通圈為爭(zhēng)取消費(fèi)群；三小時(shí)消費(fèi)圈為機(jī)會(huì)消費(fèi)群。好的位置自會(huì)帶來(lái)大量的客源。
04 建筑設(shè)計(jì)師的角度
很多建筑設(shè)計(jì)師工作數(shù)年，經(jīng)驗(yàn)確實(shí)很豐富；但對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)知識(shí)卻沒(méi)有更新。該有的功能分區(qū)卻沒(méi)有，不該有的卻很多。說(shuō)不該有的例子：如在設(shè)計(jì)之初，沒(méi)有進(jìn)行可研及策劃定位，會(huì)議型的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，會(huì)議室的位置留有大量的柱子，如森林一般。這樣的設(shè)計(jì)，怎么做會(huì)議室、多功能廳?
再比如，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的后臺(tái)功能，根本沒(méi)有考慮設(shè)計(jì)進(jìn)去。沒(méi)有員工餐廳，沒(méi)有員工更衣區(qū)和員工洗浴區(qū)，這樣就導(dǎo)致對(duì)員工的關(guān)愛(ài)缺乏，會(huì)增加員工的情緒成本。沒(méi)有滿意的員工，就不會(huì)有滿意的老人。這是規(guī)劃設(shè)計(jì)失敗造成的成本。
05 裝飾設(shè)計(jì)師角度
很多設(shè)計(jì)師并不特別了解養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)管理和老人需求，也不以滿足養(yǎng)老機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)管理和老人消費(fèi)需要為設(shè)計(jì)理念，他們的設(shè)計(jì)往往只從投資人的角度思考問(wèn)題，以能夠達(dá)到老板(投資人)的滿意為最終設(shè)計(jì)目標(biāo)。其結(jié)果一是許多設(shè)計(jì)項(xiàng)目老板滿意，老人卻不滿意。比如，有的房間面盆板下面的設(shè)計(jì)兩三個(gè)抽屜，老人可能一次都不會(huì)使用，反而增加了成本。
