你的養(yǎng)老項目收費合適嗎？詳解養(yǎng)老項目的7大收費模式，不容錯過！
時間:2018-05-28 11:56來源:中國養(yǎng)老咨詢 作者:厚樸養(yǎng)老 點擊:次
養(yǎng)老地產(chǎn)作為一種相對較為復(fù)合的地產(chǎn)，是養(yǎng)老與地產(chǎn)結(jié)合的綜合開發(fā)模式。面對中國養(yǎng)老市場這個巨大“隱性剛需”的藍海市場，各類企業(yè)皆躍躍欲試。
但是，為什么又說難賣莫過養(yǎng)老項目呢？養(yǎng)老地產(chǎn)是典型的重資產(chǎn)行業(yè)，建造成本、維護費用、折舊攤銷等成本較高；聘用大量專業(yè)護理人員，服務(wù)方面支出也十分龐大。而“未富先老”是中國的現(xiàn)實國情，加之中國老年人相對保守的消費觀念，“開發(fā)周期長，毛利率低”是所有進入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域企業(yè)面臨的最核心的難題。
縱觀目前國內(nèi)養(yǎng)老市場，大多數(shù)企業(yè)經(jīng)營養(yǎng)老地產(chǎn)已不是簡單靠項目本身賺錢，而是作為企業(yè)未來發(fā)展的戰(zhàn)略性方向的試水型項目。對盈利率的要求也是極低的。如萬科對其養(yǎng)老品牌的要求“不虧損就是優(yōu)秀”，泰康對旗下養(yǎng)老項目的要求“10年內(nèi)不賺錢”…
如何開拓出更符合目前中國國情的營銷模式是養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展企業(yè)一直在探索的問題。今天，我們就先對目前國內(nèi)市場主流的營銷模式進行一輪掃描……
1、月費制模式（出租使用權(quán)模式）
即出租使用權(quán)模式，在入住前不收或收取少量入住費用，并以月租形式入住，可租賃床位也可出租單間，每月服務(wù)費用相比其他模式相對高，多適用于非自理性（需護理型）老人。（租金/床位費+護理費+餐費+押金）
案例：
復(fù)星星堡中環(huán)
5萬起一次性入住費+7000元到3萬不等每月月費
凱健國際
床位+護理費：月均1萬/人起步。其中：
床位費：單間313元/天其中加床113元/人.天、雙人間213元/人.天、VIP套房613元/天，其中加床123/人.天；
護理費：基本護理63元/人.天、二級護理133元/人.天、三級護理233元/人.天、特級護理333元/人.天。
老人如果入住三十天以上床位費和護理費均打九折。
2、押金模式（租賃模式）
前期收取較高的押金，入住后收取一定的租金和服務(wù)費，在用戶退出后返還前期繳納的押金。
案例：
北京太申祥和
押金+月費+其他服務(wù)：押金120萬，合同3年起訂，合同期滿全額退還，月費490元/月
保利和熹會
會員費即押金（退住全額返還）+床位費+餐費+服務(wù)費：床位費原價5000元/起，會員費10-30萬，10萬（月費可享7.5折）；20萬（月費可享6折）；30萬（月費可享5折）
3、直接銷售模式
銷售物業(yè)產(chǎn)權(quán)（賣房子）：
項目多以養(yǎng)老養(yǎng)生等復(fù)合概念為主題，項目內(nèi)部提供適宜老年人使用的配套設(shè)施及公共服務(wù)體系；通常銷售后對入住人員無限制性要求，在養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施使用方面收取較少費用。
案例：
綠城烏鎮(zhèn)雅園項目
銷售均價12500元/㎡；物業(yè)費3.5元/㎡.月；會所會費3000元/年.人
平安合悅·江南
銷售價格10000元/㎡起，增值服務(wù)另外收費，有部分出租物業(yè)，收費標(biāo)準(zhǔn)未定
出售使用權(quán)模式（會員卡模式）：
通常情況下，一次性繳納一定的會員費，按繳納金額分為可繼承可轉(zhuǎn)讓（具備一定的增值性）、不可繼承不可轉(zhuǎn)讓兩類，入住后根據(jù)戶型不同還需繳納不同年費或服務(wù)費。
案例：
親和源
會員費+年費：
A卡：會籍費118萬，年費由套內(nèi)面積決定2.98-7.38萬/年，可繼承，可轉(zhuǎn)讓。
B卡：會籍費由套內(nèi)面積決定45-88萬，年費4.2萬/年，不可繼承，不可轉(zhuǎn)讓。
預(yù)付費型：
養(yǎng)老服務(wù)的預(yù)付費卡一般是指老年人向服務(wù)經(jīng)營者發(fā)行的會員卡中預(yù)存一定金額，在以后接受養(yǎng)老服務(wù)時，根據(jù)服務(wù)項目從會員卡預(yù)存款中扣除服務(wù)費，居家養(yǎng)老服務(wù)中的服務(wù)套餐或服務(wù)包多采取該方式。
4、保險模式
主要以保險企業(yè)開發(fā)的養(yǎng)老項目為主。購買指定的保險產(chǎn)品達到一定金額后享有入住社區(qū)資格并享受一定的保險分紅，但在入住后可能還會繳納一定的月費制的服務(wù)費用。
案例：
泰康人壽•申園
保單模式： 買200萬保單獲入住資格（年限最長10年，一年20萬，分紅可補貼月租費）+9600元/月起步的月租費；
泰康之家燕園（押金+保險模式）
5、度假養(yǎng)老模式
購買不同金額的養(yǎng)老度假卡，獲得不同年限的度假居住服務(wù)。消費方式為：每年指定年齡老人免費入住養(yǎng)老公寓的固定天數(shù)。天數(shù)可累積，不住則可收取全年固定投資回報額，期滿可全額退卡。
案例：
盛泉幸福家園
一次性購買3.99萬元，可獲得有效期為十年的養(yǎng)老度假卡一張；
每年可以指定一位60歲以上的老人，在養(yǎng)老公寓免費吃住60天，時間可以積累，不住的，每年可以獲得養(yǎng)老投資回報3000元；
此卡在住滿十年后可以全額退卡，不足三年退卡收取10%手續(xù)費，滿三年以上退卡的免收手續(xù)費。
最后，總結(jié)下各種模式的優(yōu)劣勢及適應(yīng)條件：
直接銷售模式
優(yōu)勢：客戶覆蓋面廣，快速回籠資金
劣勢：以“養(yǎng)老”為賣點的房地產(chǎn)營銷手段，實質(zhì)和傳統(tǒng)房地產(chǎn)銷售無異
適應(yīng)條件：物業(yè)土地產(chǎn)權(quán)清晰，可拿預(yù)售證
會員卡模式
優(yōu)勢：能較快速回收部分資金，部分會員卡有升值功能
劣勢：入會門檻較高，客戶前期對這類模式接受度低
適應(yīng)條件：適用于無法拆分產(chǎn)權(quán)的物業(yè)
月費制模式
優(yōu)勢：客戶接受度高，入住門檻低
劣勢：出租率較難控制，前期回收成本速度慢
適應(yīng)條件：主要適用于護理型的養(yǎng)老項目
押金模式
優(yōu)勢：前期能快速回收部分資金，每月服務(wù)費用價格較便宜
劣勢：入住門檻較高，客戶對高押金的模式接受度較低
適應(yīng)條件：適用于較小規(guī)模的、運營成本較低的養(yǎng)老項目
度假模式
優(yōu)勢：前期能快速回籠部分資金，入會門檻低，消費形式靈活，能獲得部分收益率
劣勢：每年入住時間較短，客戶穩(wěn)定性不高，出租率和穩(wěn)定性不高
適應(yīng)條件：適用于部分具有景觀資源的，具有連鎖品牌的養(yǎng)老物業(yè)
