在中心城區(qū)投資養(yǎng)老機構就能穩(wěn)賺不賠？（附投資攻略）
時間:2018-02-09 10:44來源:中國養(yǎng)老周刊 作者:厚樸養(yǎng)老 點擊:次
在當今社會中，城市社區(qū)的養(yǎng)老機構已經成為了養(yǎng)老產業(yè)投資的重點對象。由于政府政策的大力支持、市場的實際需求，使得養(yǎng)老機構的投資價值不斷提升。接下來，本文詳細解讀這類養(yǎng)老機構的投資特點、風險特征與投資建議。
【一】城市社區(qū)養(yǎng)老機構投資特點
1.投資項目位置的固定性
對于城市社區(qū)養(yǎng)老機構項目在資本投資中有著明顯的特點，其中，投資位置的固定性是較為重要的一條。城市社區(qū)的養(yǎng)老機構項目一方面會受到具體經濟地區(qū)的影響，另一方面也會受到來自其他環(huán)境的限制，因此，城市社區(qū)的養(yǎng)老機構項目不可與環(huán)境剝離分析。同時要對養(yǎng)老機構的位置進行全面考察，對四周的格局、房屋租金、物業(yè)能力、地理位置的升值、發(fā)展?jié)摿Φ扔兄w的把握。
2.投資耗時長
城市社區(qū)養(yǎng)老機構投資項目中，從對投資項目各項考察、風險分析到最后的項目完成投入使用，通常都需要花費數年的時間才能徹底完成。而此過程中會出現各種各樣的情況，只能在假設沒有不確定因素發(fā)生的情況下推算項目的投資收益。
在實際的投資過程中，由于社會經濟的快速發(fā)展，社會經濟轉變周期的縮短，導致在養(yǎng)老機構項目籌備的過程中市場需求、國家經濟的發(fā)展方向、社會消費形勢的改變、新政策的出臺等，都有可能對城市社區(qū)的養(yǎng)老機構項目在投資上出現變化。
3.投資風險大
城市社區(qū)養(yǎng)老機構項目的建設離不開房地產項目、社區(qū)基礎建設等支持。但是在當前房地產行業(yè)中，資金需求量大、投資時間久、市場結構不完善，使得我國的房地產相關行業(yè)無法實現快速的變現，同時對于養(yǎng)老機構項目而言由于其特殊性，相應的養(yǎng)老設備在全部建成后才能帶來資金上的回報，這種情況加大了對城市社區(qū)養(yǎng)老機構項目的投資風險。社會中多種養(yǎng)老方式之間競爭，更加大城市社區(qū)養(yǎng)老機構項目風險。
4.有很高的不確定性
首先，當城市社區(qū)的養(yǎng)老機構項目建成之后，價格上有著不確定性。養(yǎng)老機構的租售是整個養(yǎng)老項目重要資金來源，而價格需要以市場實際的行情作為參考，具有著很大的不確定性。
其次，投資預算的不確定性，在整個項目中從開始設計到最后的完成，會出現各種各樣的未能預知的費用導致在進行投資預算時出現很大的不確定性。
【二】城市社區(qū)養(yǎng)老機構投資價值風險評估
養(yǎng)老項目具有投入高、回報期長、盈利風險大等特征，并存投資、財產、法律、意外傷害等各種風險。現就城市社區(qū)養(yǎng)老機構項目中投資風險進行分析，在這一過程中需要從政府政策、投資地理位置、投資時機、可行性等方面進行分析。
1.城市社區(qū)中養(yǎng)老機構項目的風險分析需要考慮政府相關法律政策的內容。我國政府支持與養(yǎng)老項目有關的房地產投資類型，因此在分析政策風險的過程中應仔細研究與之相關的法規(guī)政策取得政府在政策上的有力支持，提高城市社區(qū)中養(yǎng)老機構項目的投資價值。
2.在城市社區(qū)中養(yǎng)老機構項目的投資過程中，必須要對養(yǎng)老機構項目的地理位置進行細致全面分析考察。因為地理位置對于養(yǎng)老機構項目來說是最為重要的因素，是決定養(yǎng)老項目投資價值的重要衡量標準。投資者應當從地理位置、周邊人文風俗、自然環(huán)境等方面展開系統(tǒng)的調查，保障投資帶來的效益。
3.對于養(yǎng)老機構項目投資時機要進行很好的把握，通常養(yǎng)老項目在建設的時間上多則3到5年，短則1到2年不等。所以在投資的過程中，應當選擇市場形勢開始上升，國家鼓勵建設城市社區(qū)中養(yǎng)老機構項目的時期。因此，就需要對國家的相關政策、經濟發(fā)展水平、消費觀念等一系列因素進行綜合性考慮。
4.在投資可行性方面進行分析。所選社區(qū)條件是否符合成立社區(qū)養(yǎng)老機構、社區(qū)內用地、建筑改造、老齡化程度、老人健康狀況、社區(qū)家庭情況、社區(qū)內設施是否可改造適用于養(yǎng)老助餐、助潔、助行、助醫(yī)等服務的需求。以上各項調查不完整和不確定都將給項目可行性帶來風險。
【三】對城市社區(qū)養(yǎng)老機構項目投資的建議
1.進行全面的投資分析
（1）從政府相關政策方面，在城市社區(qū)中養(yǎng)老機構項目的建設上政府將會提供相關的組織協(xié)同服務。在對養(yǎng)老機構的投資時，需要將各項與政府政策有關的內容加入到投資價值的考慮范圍，通過政府的支持與相關便利政策對投資項目進行適當的調整，降低城市社區(qū)中養(yǎng)老機構項目的投資風險。
（2）城市社區(qū)中養(yǎng)老機構項目必須要符合老年人療養(yǎng)的生理需求及心理需求。因此，在進行投資的分析時，就要考慮在項目設計中建設全面的、有特色的養(yǎng)老機構形式，在養(yǎng)老的載體上力求達到物質與精神的統(tǒng)一。
（3）投資之前做好對整個養(yǎng)老市場實際行情的調查，對住宅式的養(yǎng)老方式進行區(qū)域位置上的研究，同時，也要從整體的角度去考慮老年人對養(yǎng)老住宅的選擇定位。
2.在建設階段做好監(jiān)管工作
首先，需要對投資資金進行有效的控制。從項目初期到完成，根據自身實際情況對資金流量進行有效管理、嚴格把控。避免資金匱乏、資金鏈斷裂而導致項目延期而增加不必要的成本。
其次，對整個城市社區(qū)中養(yǎng)老機構項目的質量進行嚴格監(jiān)控。由于養(yǎng)老機構項目的建設特殊性對其有著更高的要求，在整體建設中從開始到最終要進行嚴格的監(jiān)督管理，保證整個工程的質量為投資價值的收益做好保障。
再次，城市社區(qū)養(yǎng)老機構項目耗時越久，投資風險就日益加大。在保證質量的前提下，一方面在設計環(huán)節(jié)進行合理的規(guī)劃將建設進度合理安排。另一方面對于現場的施工單位有著嚴格的要求，對于可能出現的外部因素做出全面的準備，加快對施工進度的控制。
3.在經營過程中對投資的控制
首先，需要從市場的角度對城市社區(qū)中養(yǎng)老機構項目進行綜合的分析。在經營的過程中，養(yǎng)老機構項目的目標客戶群體是老年人，根據這一人群的特殊性需要投資者在進行投資時全面的調查市場實際情況，充分的把握市場老年人在消費需求上的特殊狀態(tài)，結合具體的調查來決定養(yǎng)老機構的硬件規(guī)模，降低經營成本，提高養(yǎng)老機構的入住情況，增加項目的資金收益。
其次，制定合理的養(yǎng)老機構經營價格，在設市場價格時應當對整個市場格局進行全面的分析，保證在價格方面能夠被老年人所接受。
最后，時時把控養(yǎng)老服務質量、關注各個階段、各個方面老人自身、老人家庭、服務社區(qū)等提出的建議、意見，積極處理改善。不斷完善城市社區(qū)養(yǎng)老規(guī)章和制度，提高養(yǎng)老的服務質量和滿意度，以確保投資的順利進行和回報。
總而言之，近幾年來我國的城市社區(qū)養(yǎng)老機構項目已經成為國家養(yǎng)老事業(yè)的重要形式之一。當前，城市社區(qū)中養(yǎng)老機構項目在投資方面還存在著一定程度的風險，因此，在對養(yǎng)老機構項目投資之前，一定要展開全面的風險評估分析，避免出現盲目的投資。
