養(yǎng)老院改造，這五個建議一定要牢記！
每天都會有很多朋友咨詢如何做好改造性養(yǎng)老院項目，實際上這樣的問題我已經(jīng)談了很多次，每次都會去分析成功的關鍵因素。
考慮到不同的養(yǎng)老項目的定位千差萬別，再加之所選定的物業(yè)又有很大差異性，所以辦法拿統(tǒng)一的標準給大家說明，但是有一些核心的要素可以反映出來一些問題。
去年參加一個養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)高端論壇，當時就改造型養(yǎng)老項目，我有一個專題發(fā)言，其中互動環(huán)節(jié)有一個朋友問到，學校宿舍是否可以改造?
我想說的是適不適合改造關鍵要看，三個方面:
第一、建筑結構和老化程度；
第二、改造難度和費用；
第三、投資收益的周期和可以改造的床位數(shù)量。
改造型養(yǎng)老項目是否可以投資，關鍵在于對項目前期的可行性分析和論證。
今天給大家所描述的可行性分析不是指傳統(tǒng)意義上的《xxxx養(yǎng)老項目可行性分析報告》，因為這類報告多數(shù)情況下是為了發(fā)改委立項而編寫的，不具備現(xiàn)實操作的可能性。
美國著名的養(yǎng)老大亨吉姆·穆爾曾經(jīng)對改造類的項目有過這樣一段描述：“如果你準備投資一個改造型的養(yǎng)老項目，請記好你的安全帶并作最壞的打算，因為大多數(shù)人過于熱衷于改造物業(yè)本身，而忽視了對市場風險的客觀評估，這是災難性的。”
對于動輒幾千萬投資的養(yǎng)老項目，需要建立在充分的市場調研基礎上才能使各個研究結論具有說服力并且能最終落地，這也是對投資項目負責的具體體現(xiàn)。
否則，一旦出現(xiàn)偏差將造成巨大的投資沉沒成本發(fā)生。
如果你手邊剛好有一個閑置的物業(yè)，而且自己打算投資養(yǎng)老院，這時候一定不要高興的太早，誘人的機會往往伴隨著高風險，在你開工前，你需要搞明白一些問題。
何為閑置物業(yè)？
既然已被打入閑置物業(yè)的冷宮，說明它現(xiàn)在具備的商業(yè)價值就遠遠低于原本建筑形態(tài)的價值，如果它還存在一定的商業(yè)價值，我想大多數(shù)人不會輕易投資養(yǎng)老院。
這也反映了當下我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的一個現(xiàn)狀，那就是大多數(shù)投資人本意并不是為了做養(yǎng)老，如果有更好的投資機會，會做養(yǎng)老嗎？后面會講到一個案例。
繼續(xù)說我們的“冷宮”，呵呵。
國土資源部辦公廳關于印發(fā) 《養(yǎng)老服務設施用地指導意見》的通知，特別說明：“企事業(yè)單位、個人對城鎮(zhèn)現(xiàn)有空閑的廠房、學校、社區(qū)用房等進行改造和利用，興辦養(yǎng)老服務機構”。
實際上閑置物業(yè)還包括經(jīng)營不善的酒店、空置率很高的休閑度假區(qū)客房、三四線城市賣不掉的爛尾樓等，都屬于閑置物業(yè)。
這些閑置的資產(chǎn)無法變現(xiàn)，本身就是一個老大難問題，這個時候再去做養(yǎng)老，進行二次投資，真的可以嗎？
回答好這5類問題再開工也不遲。
第一、具有不可替代性
在相對成熟的市場范圍內，結合你的床位數(shù)，如果你的項目輻射的區(qū)域是方圓5公里，周邊的十幾個社區(qū)，那么你就要考慮在你的“地盤”里，如果有人新建一個項目（特別說明：非改建項目），而且價格上你沒有任何優(yōu)勢。
你要考慮清楚是否做這個事情，因為新建的項目在服務理念、建筑結構、裝修上更吸引老人，不管你成不承認，這就是事實。
不可替代性主要表現(xiàn)在核心競爭力，比如你的物業(yè)里有一個小花園，戶外活動空間較大，那就會更加吸引老人或者子女青睞，這也印證了我之前說的觀點：客戶在對比幾家養(yǎng)老院后，關注點一定是在誰家有特殊的地方，而不是對比你們都有棋牌室。
舉一個反面的不可替代性案例，前一段時間受邀去評估一個縣城里的商務酒店，目前處于半經(jīng)營狀態(tài)，客人不是很多（老板說城北去年剛剛開了幾家新酒店，對他簡直是災難性的打擊），老板想盤活這個資產(chǎn)，投幾百萬改造一下（這樣的出發(fā)點，很難做好養(yǎng)老院，因為投資者看不到服務才是核心）。
我看過后建議不要再投資養(yǎng)老了，養(yǎng)老也很難做滴。
首先酒店的位置是非常好的，臨街，也在縣城比較繁華的區(qū)域，但是沒有院子，孤零零的一棟建筑物，從大堂進去電梯然后走進通道，狹窄的過道輪椅雙向通過都很難，采光極差，很灰暗，走廊兩側都是房間，很擁擠、很壓抑。如果直接出門曬太陽，意外風險問題又得不到保障。
我在思考：難道要老人一年365天24小時都在這棟樓嗎？你會把你的父母送過來嗎？
答案是否定的。
第二、打消負面影響
你的物業(yè)成為閑置，一定有深層次的原因，找到這個原因，然后做個對比，未來如果做養(yǎng)老院會不會也被“閑置”或者不看好。
我經(jīng)常舉一個很極端的例子，如果這個物業(yè)里原來發(fā)生過謀殺案，而被大家拒絕，請不要再做養(yǎng)老了，因為老人更加迷信這些內容。
再舉一個例子，如果這里原來因為緊鄰火車道或者快速通道，車來車往，噪音比較大，短時間內改變不了現(xiàn)狀，請你也不要做養(yǎng)老。
再比如原來附近有化工廠，物業(yè)閑置了，但是后來化工廠外遷，你的機會或許來了，可以考慮做養(yǎng)老，但是不要忘記上面講的第一條。
你有考慮過這個問題嗎？如果你非要在醫(yī)院里做養(yǎng)老，請認真設計好自己的服務產(chǎn)品和目標人群，養(yǎng)老的本質是要延續(xù)有質量的晚年生活，而非僅僅停留在醫(yī)療護理上。
第三、改造型總成本低于新建總成本
有些人在算這個帳的時候都有一個誤區(qū)，總覺得改造型項目肯定比新建項目投資少，如果你是這樣思考的，建議你立即停止這樣愚蠢的想法。
具體原因我不在這里詳細說明，因為關于財務測算咱們可以講上一天一夜，有機會給大家詳細講解養(yǎng)老項目的投入產(chǎn)出分析。
有一點你可以注意，那就是在你改建項目的過程中一定要做好裝修改造實施方案，切不可拍腦袋想到哪里就改哪里，因為你改著改著就會發(fā)現(xiàn)，越深入越麻煩，越麻煩越花錢。
這就是改造項目的特點，一不小心幾十萬、幾百萬就沒了。原本指望節(jié)省一次性投資來提高自己的價格優(yōu)勢，到最后項目品質感也沒有提上來，自己的價格和競爭對手相差無幾，甚至為了平衡理論上的財務報表，而把價格定的過高，價格高了，人也就相對少了。
在養(yǎng)老這條路上漸行漸遠，悔恨不已。
第四、避免物業(yè)空間和建筑結構先天性缺陷
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建筑物設計使用年限是多少，目前已經(jīng)用了多少年？
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建筑物是框架結構還是磚混結構，部分關鍵位置的墻體能不能打通？
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有沒有電梯井，能不能安裝醫(yī)用電梯或外掛電梯？
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過道、房門寬度夠不夠，如果不夠用，能不能拓寬？
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消防、上下水是否符合要求，能不能改？
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樓內各功能用房如臥室與衛(wèi)生間高差大不大？
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相鄰樓宇之間通道有沒有高差，如果有的話能不能改？
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相鄰建筑物之間有沒有高差，如果有怎么解決無障礙交通？
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如果能夠改動，結構布局，改造裝修成本高不高？
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如果不能改動，住建局或規(guī)劃局是否同意推倒重建？
……
這些問題一定要搞清楚，因為開弓沒有回頭箭，一旦動工就要往里面砸銀子了。
第五、其它類別
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所處地段未來規(guī)劃
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物業(yè)產(chǎn)權歸屬
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土地性質與可使用年限
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周邊居民態(tài)度等。
以上這些問題都思考清楚了，你覺得萬事大吉了嗎？
恰恰相反，這才剛剛開始，就像文章開頭說的那樣，如果你過多沉浸在物業(yè)本身而忽略市場的感受，那就要小心了，因為消費者基本上不會關注投資方為改造現(xiàn)有結構進行的必要權衡和妥協(xié)，唯一被消費市場考量的是最終的產(chǎn)品或者服務的感知價值和實實在在的利益。
如果你想讓你的項目更好實施，并以良好的形象向世人展示，那重點關注那些真正要來入住你養(yǎng)老院的人，或者重點關注影響老人入住的子女。
假如物業(yè)已經(jīng)確定，那就開始著手研究未來服務的目標人群是那些人？他們的年齡階段70+？80+？90+？他們都有哪些特點？他們需要什么類型的服務產(chǎn)品？他們的關注點在哪里？
這就是要求你的團隊必須認真研究未來項目的主力客群，并根據(jù)他們的需求設計服務項目。這樣才能把你選好的物業(yè)推向正確的方向。
因為今天給大家分享的是如何判斷改造型養(yǎng)老項目的可行性，至于未來如何做好，路還需要自己走。
但請記住下面這段話，可以保證你的項目不會走入歧途。
請記?。?span style="margin: 0px; padding: 0px; max-width: 100%; box-sizing: border-box !important; word-wrap: break-word !important;">客戶不會關心他看不到的東西或者他有意不關注你想讓他關注的東西；他關心或者感受到的僅僅是產(chǎn)品、價格、服務、價值。
