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干貨丨首次公開，萬科社區(qū)化養(yǎng)老服務(wù)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)總結(jié)
時(shí)間:2017-06-06 09:34來源:厚樸養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)研究中心 作者:厚樸團(tuán)隊(duì) 點(diǎn)擊:次
養(yǎng)老模式的轉(zhuǎn)變
由于家庭的小型化，子女與父母分開居住，從而形成許多“空巢”家庭或獨(dú)居家庭，給照顧老年人帶來不便。但如果離開自己熟悉的生活環(huán)境，長(zhǎng)期住在護(hù)理院、養(yǎng)老院等養(yǎng)護(hù)機(jī)構(gòu)的老年人中，不少人患有抑郁癥癥狀，其健康狀況和生活質(zhì)量都不理想。研究顯示，有抑郁癥癥狀的老年人在醫(yī)療、社會(huì)活動(dòng)、身體功能以及生活質(zhì)量等方面都面臨嚴(yán)重問題。
養(yǎng)老行業(yè)3大誤區(qū)
1. 養(yǎng)老，規(guī)?；?/strong>
養(yǎng)老單體項(xiàng)目動(dòng)輒上千，甚至上萬張床位是目前養(yǎng)老項(xiàng)目的開發(fā)趨勢(shì)，但這種大規(guī)模、集中式養(yǎng)老項(xiàng)目卻形成孤立的“老人城”，與市場(chǎng)需求存在偏差。
2.養(yǎng)老，自理化
候鳥式養(yǎng)老、分時(shí)度假的概念成為越來越多養(yǎng)老項(xiàng)目的噱頭，然而，真正的養(yǎng)老需求卻是那些失能、失智，具有剛性需求的老人和家庭。
3.養(yǎng)老，機(jī)構(gòu)化
養(yǎng)老機(jī)構(gòu)酒店化、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)醫(yī)院化是目前養(yǎng)老項(xiàng)目的形象類比，然而，真正的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)應(yīng)該像家，是一個(gè)有溫情，有幸福感的養(yǎng)老居所。
萬科養(yǎng)老理念
1、 機(jī)構(gòu)養(yǎng)老社區(qū)化、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老家庭化
2、 以養(yǎng)老機(jī)構(gòu)(主要為護(hù)理型)為平臺(tái)，輻射具有居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老需求的社區(qū)家庭。
3、 養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)與社區(qū)服務(wù)配套相結(jié)合，平臺(tái)開放，資源共享。
萬科“三位一體”養(yǎng)老服務(wù)體系
1、 社區(qū)嵌入式小型機(jī)構(gòu)
根據(jù)社區(qū)區(qū)位、規(guī)模、老齡化程度等因素，針對(duì)老舊社區(qū)回購(gòu)配套，針對(duì)新社區(qū)配套建設(shè)“社區(qū)嵌入式小型機(jī)構(gòu)”，配備老年餐桌、日托中心、活動(dòng)中心等服務(wù)設(shè)施，提供24小時(shí)長(zhǎng)期照顧、日托、喘息服務(wù)、老年餐飲、健康管理等服務(wù)。
2、 城市養(yǎng)老服務(wù)綜合體
建立“自理公寓+護(hù)理公寓+商業(yè)配套+醫(yī)療配套”為一體的城市養(yǎng)老服務(wù)綜合體，以其為社區(qū)服務(wù)中心，在針對(duì)全齡老年人服務(wù)的基礎(chǔ)上，提供社區(qū)綜合性配套服務(wù)。
3、 全齡化養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)
建立大規(guī)模養(yǎng)老社區(qū)，其中針對(duì)老年人，配備親子兩代居、居家型養(yǎng)老公寓、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、老年大學(xué)、老年餐廳、戶外健身場(chǎng)等一系列養(yǎng)老服務(wù)配套，整個(gè)社區(qū)進(jìn)行適老化配套。
萬科實(shí)踐
北京萬科針對(duì)自己二十多個(gè)已入住小區(qū)老齡人口做了認(rèn)真翔實(shí)的調(diào)查、了解這一特殊客戶群體的實(shí)際需求之后，認(rèn)為解決養(yǎng)老保障的基點(diǎn)應(yīng)放在社區(qū)，形成一種全新的社區(qū)養(yǎng)老模式——社區(qū)全齡化養(yǎng)老體系系統(tǒng)工程。
(一)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老社區(qū)化
社區(qū)是老年人的基本活動(dòng)場(chǎng)所和生活空間，依托社區(qū)就近進(jìn)行生活照顧、醫(yī)療保健及精神慰藉等方面的服務(wù)，是解決老年人養(yǎng)老問題、適應(yīng)老人及其家庭需求，提高老年人生活質(zhì)量的現(xiàn)實(shí)需要。因此，為完成這一目標(biāo)，北京萬科將本著就近原則，在全市新建小區(qū)有部分有條件的在建小區(qū)內(nèi)，根據(jù)小區(qū)的建設(shè)規(guī)模及人口規(guī)模持有一至若干幢包括住宅、商業(yè)樓棟在內(nèi)的資源，主動(dòng)放棄傳統(tǒng)的快速銷售、快速回款運(yùn)作模式，而是站在貢獻(xiàn)社會(huì)、服務(wù)小區(qū)，使社會(huì)整體福利最大化的角度，將這一部分開發(fā)商的自有資產(chǎn)用作服務(wù)于本小區(qū)的養(yǎng)老設(shè)施。
在老人居住小區(qū)內(nèi)設(shè)置養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，可避免老人離開自己熟悉的生活環(huán)境，迫使自己去適應(yīng)新的生活方式，且老人可根據(jù)自己的個(gè)性化需求定制租期，最大程度上滿足老人生理與心理的雙重需求。
(二)融合社區(qū)現(xiàn)有商業(yè)配套服務(wù)體系，提供全齡化養(yǎng)老服務(wù)
除了優(yōu)質(zhì)的硬件設(shè)施，我們也將站在老人的角度，將“健康生活&護(hù)理”作為我們養(yǎng)老業(yè)務(wù)的核心組件之一，形成以精細(xì)化護(hù)理服務(wù)為特征的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，為此我們一方面將所有用作養(yǎng)老樓棟的1~2層將重新設(shè)計(jì)，建立針對(duì)老人的特殊設(shè)備及功能用房，包括但不限于長(zhǎng)者健身房、長(zhǎng)者多媒體娛樂室、長(zhǎng)者移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)，并與萬科已在社區(qū)上形成一定品牌效應(yīng)的社區(qū)商業(yè)聯(lián)動(dòng)，打造一體化綜合配套服務(wù)，建立適合長(zhǎng)者生活的圈子。
(三)整合全市優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源，提供社區(qū)專業(yè)養(yǎng)老照護(hù)服務(wù)
我們已與北京多家著名醫(yī)院及醫(yī)療護(hù)理機(jī)構(gòu)簽定戰(zhàn)略合作協(xié)議，將醫(yī)院的資源延伸到社區(qū)，為社區(qū)內(nèi)的老人提供高水平的醫(yī)療服務(wù)奠定了基礎(chǔ)。未來社區(qū)養(yǎng)老提供醫(yī)療服務(wù)除能治療老年人的一般性疾病外，還需具備針對(duì)老年突發(fā)性疾病緊急搶救的能力，如需轉(zhuǎn)院還應(yīng)有急救車送往市內(nèi)醫(yī)院，對(duì)老年常見病(如心腦血管疾病、糖尿病、老年癡呆等)提供日常保健咨詢，定期舉辦保健講座，定期外請(qǐng)老年病專家前來坐診。將醫(yī)療服務(wù)與養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施相結(jié)合，滿足社區(qū)老齡人口對(duì)醫(yī)療康復(fù)、老年護(hù)理、臨終關(guān)懷、健康咨詢、養(yǎng)生等服務(wù)需求，并以社區(qū)為單位有針對(duì)性的開展老年康復(fù)護(hù)理服務(wù)試點(diǎn)。
(四)提供居家、社區(qū)、機(jī)構(gòu)一體化養(yǎng)老服務(wù)。
社區(qū)化養(yǎng)老的優(yōu)勢(shì)是既可以為不愿長(zhǎng)期居住在集中養(yǎng)老院，但又有短期居住需求的老年人提供就近便利的服務(wù)。比如剛剛出院的老年人需特殊照顧手段的老人及短期無人照料老人，通過搭建的社區(qū)養(yǎng)老康復(fù)護(hù)理體系，開展日間照料或短期托管服務(wù)，并能過與高水平專項(xiàng)醫(yī)療機(jī)構(gòu)合作，為社區(qū)居民提供術(shù)后康復(fù)、保健、老年護(hù)理、短期看護(hù)等服務(wù)，利用醫(yī)療專業(yè)能力，使其發(fā)展成為獨(dú)特的醫(yī)療康復(fù)基地及老年人短期護(hù)理專業(yè)流動(dòng)站。又可以根據(jù)周邊社區(qū)和社會(huì)的需求擴(kuò)展成機(jī)構(gòu)養(yǎng)老功能。比如我們預(yù)留部份養(yǎng)老公寓，當(dāng)長(zhǎng)期居住需求達(dá)到一定數(shù)量時(shí)，可以開放這些養(yǎng)老公寓作為機(jī)構(gòu)養(yǎng)老設(shè)施。
萬科養(yǎng)老產(chǎn)品的九大核心指標(biāo)
九項(xiàng)核心指標(biāo)是從一個(gè)投資開發(fā)和運(yùn)營(yíng)的的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)到底應(yīng)該用哪些項(xiàng)目控制，萬科提煉九項(xiàng)最核心的。
第一，建筑規(guī)模，總面積應(yīng)該是在5000-10000㎡。
第二，公共區(qū)域占比的面積，應(yīng)該是小于55%。
第三，床均的建筑面積是40㎡。
第四，萬科老人的構(gòu)成比例應(yīng)該是有活躍，半護(hù)理和全護(hù)理型的，比例是各占1/3。
第五，因?yàn)槿f科老人的結(jié)構(gòu)，萬科計(jì)算出來萬科的護(hù)理能力應(yīng)該是總護(hù)理角度來看，應(yīng)該是1：4-1：5左右，萬科還把整個(gè)機(jī)構(gòu)的員工加上的話，差不多是1：2的標(biāo)準(zhǔn)。
第六，萬科的單方成本的控制。假設(shè)萬科新建這樣一個(gè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，單方成本控制在8000塊錢左右/㎡。
第七，運(yùn)營(yíng)收支平衡點(diǎn)，有運(yùn)營(yíng)的若干機(jī)構(gòu)大概入住率達(dá)到75%左右達(dá)到收支平衡。
第八，EBIDTA是基于建立投資標(biāo)準(zhǔn)，控制在5%以上。
第九，對(duì)于客戶來說，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的定位還是服務(wù)于普通大眾，所以萬科的人均月床位收費(fèi)基本是6000-10000左右的標(biāo)準(zhǔn)，并不是很高端的。這些收費(fèi)可以保證萬科的服務(wù)品質(zhì)，這個(gè)包括床位費(fèi)和護(hù)理費(fèi)。
