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高層建筑做養(yǎng)老的3個(gè)案例、2大模式與7大要點(diǎn)（干貨詳解）
時(shí)間:2017-04-07 09:53來源:中國養(yǎng)老周刊 作者:厚樸養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)研究 點(diǎn)擊:次
3個(gè)案例
（1）日本豐洲老人公寓——多元復(fù)合功能
木下株式會(huì)社開發(fā)的豐洲老人公寓位于東京市中心，瀕臨東京灣，是日本著名的高端住宅型收費(fèi)老人公寓。該公寓于2011年開始營業(yè)，周邊的配套服務(wù)設(shè)施齊全，臨近銀座、日本橋2個(gè)繁華商業(yè)區(qū)，1km范圍內(nèi)有大型醫(yī)院、公園和文化娛樂建筑等公共設(shè)施，距離軌道樂町線豐洲站約700m(圖3)。
豐洲老人公寓是一棟地上23層、地下1層的功能復(fù)合型高層建筑，占地面積為6577㎡，容積率為4.9。該公寓占用土地面積很小，其高層式的老年居住模式提升了市中心土地的使用效率。公寓地下部分為車庫，地面部分從底部到頂部分別為管理與設(shè)備用房及停車庫(1層)、普通家庭租賃住宅(2～9層)、酒店式公寓(10～12層)、老年公寓(13～23層)(圖4)。
這種多種功能復(fù)合布局的方式，通過不同產(chǎn)品的組合，與功能相對(duì)單一的開發(fā)模式相比，能在一定程度上降低項(xiàng)目的運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。此外，不同功能的樓層分別設(shè)置了獨(dú)立的出入口與門廳，分離了不同人流的出入流線，避免了不同功能的混雜穿插，減少了相互間的影響與干擾。
該公寓包含3種不同功能的部分，因此不同年齡層次人群能在一定程度上實(shí)現(xiàn)混合居??；同時(shí)，公寓戶型多樣，面積從46㎡到109㎡不等，能滿足空巢單身老人乃至多代人共同居住的需求。此外，混合型的居住模式在一定程度上減少了老年人與社會(huì)的分離，使老年人接觸到不同年齡層次的人群，減少孤獨(dú)感和失落感。
（2）韓國老年公寓“The Classic500”——與酒店項(xiàng)目結(jié)合開發(fā)
建國財(cái)團(tuán)開發(fā)運(yùn)營的“The Classic500”老年公寓項(xiàng)目位于首爾市主城區(qū)，在地鐵2號(hào)線和7號(hào)線交匯處，于2009年?duì)I業(yè)。公寓周邊500m范圍內(nèi)有百貨、影院、超市和藝術(shù)中心等公共設(shè)施(圖5)。
該公寓為50層的超高層建筑，轉(zhuǎn)變了養(yǎng)老住宅都是中低層建筑的傳統(tǒng)養(yǎng)老居住觀念。建筑總面積為158678㎡，地上分別為2棟50層(A樓)和40層(B樓)的高層建筑，地下6層(圖6)。此種模式高效地利用了該商業(yè)用地，并獲得了市場(chǎng)的認(rèn)可，在2013年實(shí)現(xiàn)了100%入住率。
該公寓是與酒店項(xiàng)目結(jié)合開發(fā)的項(xiàng)目，其中，老年公寓位于A樓的21～50層(170戶)、B樓的5～40層(210戶)，共380戶，主要面向健康老年人。A樓的5～20層是六星級(jí)的賓塔酒店，可方便子女來探望時(shí)臨時(shí)下榻。兩部分功能適當(dāng)進(jìn)行了分隔，有各自獨(dú)立的接待廳。老年公寓通過最大限度利用周邊設(shè)施來滿足老年人的各種活動(dòng)需求。
由于項(xiàng)目開發(fā)主體為建國財(cái)團(tuán)，且緊鄰韓國知名大學(xué)—建國大學(xué)，因此老年人能享用建國大學(xué)的配套設(shè)施。此外，老年公寓還可共享酒店的眾多設(shè)施。公寓4層及以下裙樓和部分地下空間是酒店配套設(shè)施和各種服務(wù)設(shè)施。
公寓裙房中設(shè)置有餐廳(老年人專用食堂、對(duì)外經(jīng)營性餐廳)、醫(yī)療護(hù)理中心、圖書室、課室、棋牌室和影音室等服務(wù)設(shè)施；地下1層設(shè)有9000㎡的健身中心、溫泉SPA、模擬高爾夫球場(chǎng)(配有休息空間、更衣室)和運(yùn)動(dòng)治療室等。A、B樓之間的裙房頂部設(shè)置有戶外游泳池，老年人和酒店顧客均可使用。
（3）香港“樂融軒”——老幼共融
香港房屋協(xié)會(huì)推出的“樂融軒”樓盤于2013年開售，位于香港島東區(qū)筲箕灣(圖7)。該項(xiàng)目是香港房屋協(xié)會(huì)首個(gè)私人住宅與長者屋混合的項(xiàng)目，與出售、出租單位混合開發(fā)，已經(jīng)全部售罄或租出。
如圖8所示，該項(xiàng)目主體為1棟單體樓，地下2層，地上42層。地下2層設(shè)有停車場(chǎng)；G層為入口大堂、商鋪和停車場(chǎng)；1～2層為商場(chǎng)；3層和5層為會(huì)所；12～42層為出售型的普通住宅單元(約220個(gè)單位)；6～11層為出租型的長者單元(共60個(gè)單位)；5層和11層上各設(shè)有轉(zhuǎn)換層，使不同功能的建筑層實(shí)現(xiàn)適當(dāng)?shù)姆蛛x。
長者單元為老年人提供家庭式的綜合房屋及護(hù)理服務(wù)，并且擁有無障礙設(shè)施，配置有緊急呼叫設(shè)施等專為老年人設(shè)置的家具設(shè)備。同時(shí)，長者單元樓層內(nèi)增設(shè)有綠化空間，為老年人提供舒適的活動(dòng)環(huán)境。
當(dāng)子女購買了樓上的普通住宅，父母可優(yōu)先租住樓下的長者單元。子女和父母能夠擁有私人的生活空間，同時(shí)又可以相互照顧，實(shí)現(xiàn)“一碗湯”的養(yǎng)老居住模式。家庭中的老、中、青成員能互相關(guān)心和照顧，達(dá)到“老幼共融”的目標(biāo)。
大樓3層的公共設(shè)施包括室外游泳池、恒溫池、園藝花園和平臺(tái)花園，5層設(shè)置有健身區(qū)、兒童游戲室和活動(dòng)室。普通住宅單元住戶和長者單元內(nèi)的老年人共用這些服務(wù)設(shè)施，一方面能節(jié)約設(shè)施的建筑空間，提高設(shè)施使用效率；另一方面能增加老年人與其他年齡層次人群接觸和交流的機(jī)會(huì)。
2大模式
（1）“普通住宅社區(qū)+老幼共融型公寓”模式
“普通住宅社區(qū)+老幼共融型公寓”模式是指通過在中心區(qū)的普通住宅社區(qū)中設(shè)置一棟或數(shù)棟“老幼共融”型公寓，兒女可居住在普通住宅社區(qū)中或“老幼共融”型公寓的高層，父母居住在有適老設(shè)計(jì)的“老幼共融”型公寓低層中，形成“一碗湯”的養(yǎng)老居住模式(圖9)。
與香港的“樂融軒”相似，這種公寓模式鼓勵(lì)老年人與子女、親屬居住在同一棟樓的不同樓層，既方便日常往來、互相照顧，又很好地維持了代際關(guān)系，起到“老幼共融”的效果；既保證各自有一定獨(dú)立完整的私人空間，又確保了兩代人擁有各自的自由生活。
“老幼共融”型公寓主要包括公共服務(wù)設(shè)施層、養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施層、護(hù)理型老年居住層、適老居住層和普通居住層。
如圖10所示，公寓底部1～2層為公共服務(wù)設(shè)施層，包括商業(yè)、幼兒園、餐廳和健身活動(dòng)會(huì)所等服務(wù)設(shè)施，為所有年齡層次的人群服務(wù)；
公共服務(wù)設(shè)施層上的1～2層為養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施層，提供老年人日間照料中心、社區(qū)醫(yī)療保健室和老年人活動(dòng)中心等服務(wù)設(shè)施；
其上可設(shè)置2～4層護(hù)理型老年居住層，一般為出租型物業(yè)，有專業(yè)的運(yùn)營機(jī)構(gòu)為身體不能自理的老年人提供24小時(shí)的專業(yè)照護(hù)；
護(hù)理型老年居住層上可設(shè)置4～6層適老居住層，主要為自理型老年人提供居住場(chǎng)所，硬件上有適合老年人居住的適老設(shè)計(jì)，同時(shí)可為他們提供日常上門居家服務(wù)，當(dāng)老年人身體狀況變差的時(shí)候，可以搬到護(hù)理型老年居住層，不必離開自己熟悉的生活環(huán)境和鄰里，同時(shí)減輕子女照顧老人的巨大壓力；
頂部為普通居住層，該層住戶的家屬有優(yōu)先租用該樓棟老年單元的權(quán)利。
相關(guān)研究發(fā)現(xiàn)，老年人集中居住在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，容易形成多種心理上的負(fù)面情緒，因此國內(nèi)外越來越多專家與學(xué)者提倡老年人與年青人的混合居住模式。
結(jié)合案例，老人居住單位(包括護(hù)理型老年居住單位和適老型居住單位)不宜超過住宅總居住單位的50%，一般為20%～50%，具體比例可根據(jù)項(xiàng)目定位與社區(qū)其他居住類型綜合考慮確定。
（2）“商業(yè)地塊+商住型復(fù)合老年公寓”模式
“商業(yè)地塊+商住型復(fù)合老年公寓”模式是指在附近有醫(yī)療設(shè)施的商業(yè)地塊設(shè)置一棟或數(shù)棟商住型復(fù)合老年公寓，使老年人能享受到商業(yè)設(shè)施帶來的便捷生活(圖11)。
舊城中心區(qū)在經(jīng)過舊城改造后居住用地較少，在商業(yè)用地中插入養(yǎng)老居住的方式能滿足更多老年人在城市中心區(qū)居住的需求。這種模式與日本的豐洲老人公寓和韓國的“The Classic500”相似，已成為高端人群享受健康養(yǎng)老服務(wù)的新途徑。
商住型復(fù)合老年公寓包括商業(yè)設(shè)施層、服務(wù)設(shè)施層、護(hù)理型老年居住層、適老居住層、酒店式公寓或酒店。
如圖12所示，底部為2～3層的商業(yè)設(shè)施層；商業(yè)設(shè)施層裙樓中設(shè)置1～2層服務(wù)設(shè)施層，配置老年公寓設(shè)施和酒店式公寓或酒店的設(shè)施；
服務(wù)設(shè)施層上面為2～4層的護(hù)理型老年居住層，其上再設(shè)置4～6層的適老居住層，護(hù)理型老年居住單元和適老居住單元的特點(diǎn)與“老幼共融”型公寓的特點(diǎn)類似，只是產(chǎn)權(quán)性質(zhì)略有不同；
頂部為酒店式公寓或酒店，部分酒店式公寓或酒店的專用設(shè)施可設(shè)置在頂層或屋頂層。同時(shí)，根據(jù)項(xiàng)目具體情況的差異，酒店式公寓或酒店也可設(shè)置在相鄰的樓棟中。
在商業(yè)地塊中，養(yǎng)老公寓宜靠近醫(yī)院、公共交通樞紐(地鐵口)等城市配套設(shè)施配置，以滿足老年人就醫(yī)、出行等需要。并且，養(yǎng)老公寓宜設(shè)置在商業(yè)地塊中相對(duì)獨(dú)立的位置，減少與周邊商業(yè)建筑的相互影響。
7大要點(diǎn)
(1)選址要考慮周邊有大型成熟居住區(qū)作為支撐
高層復(fù)合型適老公寓宜選址在大型成熟的居住社區(qū)附近，一方面，這些周邊社區(qū)的入住率、老年人口規(guī)模應(yīng)達(dá)到一定數(shù)量，以確保其中的老年人成為適老公寓客群的重要來源；另一方面，適老公寓的老年人子女若居住在周邊社區(qū)，可滿足老年人接近子女的需求。例如，在韓國、香港案例中的適老公寓均設(shè)置在周邊住宅眾多的區(qū)位，老年人客源大部分來自周邊社區(qū)。
(2) 選址要考慮交通出行和信息通訊接入的便捷性
高層復(fù)合型適老公寓應(yīng)選址在交通便捷的路段，鄰近軌道交通站點(diǎn)、公交站點(diǎn)，以確保對(duì)外聯(lián)系便捷，方便家人居住較遠(yuǎn)的部分老年人可經(jīng)常回家，或其子女可便捷地來到公寓探望父母。
另外，信息通訊技術(shù)的發(fā)展促使城市居民以信息交流替代傳統(tǒng)的交通出行，避免交通擁堵及出行成本的增加，確保出行更為有序和高效。而網(wǎng)購的普及更是給老年人提供了足不出戶就能購買到貨品的服務(wù)，因此高層復(fù)合型適老公寓接入互聯(lián)網(wǎng)通訊的便捷程度也日漸重要。
較之其他區(qū)位的養(yǎng)老社區(qū)，布局在中心城區(qū)的高層復(fù)合型適老公寓在交通出行和互聯(lián)網(wǎng)通訊接入方面具有顯著的優(yōu)勢(shì)。
例如，日本豐洲老人公寓充分利用中心區(qū)優(yōu)越的地理位置，結(jié)合道路密度和交叉口密度布局，在增加老年人的購物活動(dòng)和日?；顒?dòng)出行的次數(shù)的同時(shí)，保證了足夠的便捷性，使得老年人出行更加便捷。
而“樂頤居”則是香港房屋協(xié)會(huì)發(fā)展的“長者安居樂”屋苑的另一個(gè)典范，其鄰近港鐵坑口站，周邊有小巴士、公共交通巴士等接駁，與香港、九龍等中心區(qū)的交通聯(lián)系較便捷。
(3) 選址要鄰近日常公共服務(wù)設(shè)施和公共空間
公共服務(wù)設(shè)施的布局對(duì)老年人的日常活動(dòng)出行具有主導(dǎo)性的作用，設(shè)施網(wǎng)點(diǎn)分布的空間臨近性對(duì)進(jìn)一步增加老年人活動(dòng)出行頻率具有輔助作用。醫(yī)療保健設(shè)施是老年公寓選址的首要因素，建議高層復(fù)合型適老公寓的選址在醫(yī)院10分鐘車程范圍內(nèi)。
例如，韓國的“The Classic500”臨近大學(xué)，可以最大限度地利用學(xué)校的配套設(shè)施滿足老年人的生活需求，同時(shí)選址于鄰近城市公共設(shè)施、體育健身設(shè)施和文化設(shè)施等周邊，使老年人更好地融入社會(huì)。
公共空間的多樣性和適宜性對(duì)老年人的社會(huì)交往與身體健康具有一定的促進(jìn)作用，因此公寓宜選址于生態(tài)環(huán)境良好的區(qū)域，以靠近城市公共綠地或河湖水面等環(huán)境優(yōu)美地段為佳，或周邊有社區(qū)活動(dòng)場(chǎng)地和街頭公園等開敞空間，便于老年人外出鍛煉、休憩和交流。
例如，香港“樂融軒”周邊既有西貢將軍澳政府綜合大樓、坑口體育館、坑口社區(qū)會(huì)堂及將軍澳醫(yī)院等設(shè)施，又有東港城等大型的購物設(shè)施，老年人的生活非常方便。
（4）公共設(shè)施的共建共享
①注重對(duì)周邊設(shè)施的共享共用。由于高層復(fù)合型適老公寓為單體建筑，本身配置大量的服務(wù)設(shè)施的可能性較低，因此應(yīng)特別注重對(duì)周邊設(shè)施的共享共用，如韓國的“The Classic500”借助一路之隔的建國大學(xué)的醫(yī)療及服務(wù)設(shè)施為老年人提供服務(wù)。
②為周邊地區(qū)提供社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。在公寓中設(shè)置社區(qū)級(jí)老年人日間照料中心、老年人活動(dòng)中心和居家養(yǎng)老服務(wù)中心等養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，克服類似設(shè)施獨(dú)立運(yùn)營困難的缺陷，為整個(gè)社區(qū)的居家養(yǎng)老提供支撐，如香港“樂頤居”設(shè)置有老年人日間社區(qū)中心和康復(fù)中心，為社區(qū)的老年人提供活動(dòng)場(chǎng)所及康復(fù)治療服務(wù)。
(5)構(gòu)筑高質(zhì)量的出行環(huán)境
①在對(duì)外出行通道建設(shè)方面，一方面要注重其連通性，采取無障礙設(shè)計(jì)；另一方面要提高出行通道的步行質(zhì)量水平，增加行道樹與休憩空間，或借鑒香港養(yǎng)老公寓的經(jīng)驗(yàn)，通過風(fēng)雨連廊將公寓出入口與周邊的交通站點(diǎn)、醫(yī)療設(shè)施和購物場(chǎng)所等日常生活設(shè)施直接相連。
②在周邊公共空間營造方面，要沿老年人主要出行路徑塑造豐富和互動(dòng)性強(qiáng)的空間界面及公共座椅，豐富老年人在街道空間的步行體驗(yàn)，在一定程度上提高老年人的出行頻率。例如，在出行通道旁布置臨街商業(yè)設(shè)施，而非封閉的購物商場(chǎng)；公園綠地不應(yīng)通過圍墻與通道隔離，而是應(yīng)在通道旁植入間斷的活動(dòng)點(diǎn)。
(6)營造人性化的居所
基于老年人行動(dòng)不便、體力衰弱、記憶力下降和喜歡與外界接觸等特殊生理、心理變化的特點(diǎn)，老年居所的設(shè)計(jì)應(yīng)遵循無障礙、安全性和人性化等設(shè)計(jì)原則：
①無障礙原則要求確保老年人能自由通行和活動(dòng)，在公寓的出入口、樓梯電梯、公共走廊、公共設(shè)施和地下車庫等部分，以及老年人居住戶內(nèi)部分，都應(yīng)考慮無障礙設(shè)計(jì)，滿足地面無高差或緩坡過渡設(shè)計(jì)的要求；公共坡道、走廊等均應(yīng)設(shè)置扶手。
②安全性原則體現(xiàn)在設(shè)計(jì)中應(yīng)設(shè)置特殊的安全保護(hù)設(shè)施，包括在衛(wèi)生間、床頭及沙發(fā)等附近安裝緊急報(bào)警裝置，活動(dòng)空間的地面采取防滑材料，同時(shí)注意在墻角和家具方面采用圓角設(shè)計(jì)，降低老年人發(fā)生事故的風(fēng)險(xiǎn)。
③人性化原則是指以滿足老年人需求為本，通過特殊設(shè)計(jì)使老年人的生活更加便利。
(7)鼓勵(lì)社區(qū)融合
①考慮到高層復(fù)合型適老公寓中居住著不同人群(老年人、中年人甚至青少年、兒童等)，鼓勵(lì)部分設(shè)施可供各年齡層次人群共同使用，提高設(shè)施的利用率，促進(jìn)代際交流與社區(qū)融合；部分老年人專用的設(shè)施也可與其他設(shè)施設(shè)置在同一層，做適當(dāng)區(qū)分即可。
②開放公寓的服務(wù)設(shè)施，增進(jìn)公寓與社區(qū)的融合。借鑒香港“樂融軒”的經(jīng)驗(yàn)，可開放公寓中的健康餐廳、圖書館和網(wǎng)絡(luò)室等設(shè)施，使公寓的老年人與社區(qū)居民充分融合，消除老年人的心理孤獨(dú)感，增加其歸屬感。
③組建由不同年齡層次人群組成的社區(qū)志愿者隊(duì)伍，為老年人提供基礎(chǔ)照料服務(wù)和組織交流活動(dòng)，在降低養(yǎng)老公寓運(yùn)營成本的同時(shí)，能為老年人提供心理上的慰藉(圖13)。
結(jié)語
需要指出的是，城市中心區(qū)高層復(fù)合型適老公寓的選址原則及具體模式是根據(jù)當(dāng)前大城市養(yǎng)老居住普遍存在的問題，結(jié)合日本、韓國和香港的案例，有針對(duì)性地提出的?？紤]到各地傳統(tǒng)文化、中心區(qū)發(fā)展程度等的差異，在具體的規(guī)劃設(shè)計(jì)中不能盲目照搬現(xiàn)有案例，而是需要因地制宜，結(jié)合當(dāng)?shù)氐膫鹘y(tǒng)文化特色及居民的行為習(xí)慣等，選擇適合自身的模式。（本文采納了黃雯、李煒、陳婷婷、魏宗財(cái)?shù)热说挠^點(diǎn)，在此表示誠摯感謝！）
（1）日本豐洲老人公寓——多元復(fù)合功能
木下株式會(huì)社開發(fā)的豐洲老人公寓位于東京市中心，瀕臨東京灣，是日本著名的高端住宅型收費(fèi)老人公寓。該公寓于2011年開始營業(yè)，周邊的配套服務(wù)設(shè)施齊全，臨近銀座、日本橋2個(gè)繁華商業(yè)區(qū)，1km范圍內(nèi)有大型醫(yī)院、公園和文化娛樂建筑等公共設(shè)施，距離軌道樂町線豐洲站約700m(圖3)。
豐洲老人公寓是一棟地上23層、地下1層的功能復(fù)合型高層建筑，占地面積為6577㎡，容積率為4.9。該公寓占用土地面積很小，其高層式的老年居住模式提升了市中心土地的使用效率。公寓地下部分為車庫，地面部分從底部到頂部分別為管理與設(shè)備用房及停車庫(1層)、普通家庭租賃住宅(2～9層)、酒店式公寓(10～12層)、老年公寓(13～23層)(圖4)。
這種多種功能復(fù)合布局的方式，通過不同產(chǎn)品的組合，與功能相對(duì)單一的開發(fā)模式相比，能在一定程度上降低項(xiàng)目的運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。此外，不同功能的樓層分別設(shè)置了獨(dú)立的出入口與門廳，分離了不同人流的出入流線，避免了不同功能的混雜穿插，減少了相互間的影響與干擾。
該公寓包含3種不同功能的部分，因此不同年齡層次人群能在一定程度上實(shí)現(xiàn)混合居??；同時(shí)，公寓戶型多樣，面積從46㎡到109㎡不等，能滿足空巢單身老人乃至多代人共同居住的需求。此外，混合型的居住模式在一定程度上減少了老年人與社會(huì)的分離，使老年人接觸到不同年齡層次的人群，減少孤獨(dú)感和失落感。
（2）韓國老年公寓“The Classic500”——與酒店項(xiàng)目結(jié)合開發(fā)
建國財(cái)團(tuán)開發(fā)運(yùn)營的“The Classic500”老年公寓項(xiàng)目位于首爾市主城區(qū)，在地鐵2號(hào)線和7號(hào)線交匯處，于2009年?duì)I業(yè)。公寓周邊500m范圍內(nèi)有百貨、影院、超市和藝術(shù)中心等公共設(shè)施(圖5)。
該公寓為50層的超高層建筑，轉(zhuǎn)變了養(yǎng)老住宅都是中低層建筑的傳統(tǒng)養(yǎng)老居住觀念。建筑總面積為158678㎡，地上分別為2棟50層(A樓)和40層(B樓)的高層建筑，地下6層(圖6)。此種模式高效地利用了該商業(yè)用地，并獲得了市場(chǎng)的認(rèn)可，在2013年實(shí)現(xiàn)了100%入住率。
該公寓是與酒店項(xiàng)目結(jié)合開發(fā)的項(xiàng)目，其中，老年公寓位于A樓的21～50層(170戶)、B樓的5～40層(210戶)，共380戶，主要面向健康老年人。A樓的5～20層是六星級(jí)的賓塔酒店，可方便子女來探望時(shí)臨時(shí)下榻。兩部分功能適當(dāng)進(jìn)行了分隔，有各自獨(dú)立的接待廳。老年公寓通過最大限度利用周邊設(shè)施來滿足老年人的各種活動(dòng)需求。
由于項(xiàng)目開發(fā)主體為建國財(cái)團(tuán)，且緊鄰韓國知名大學(xué)—建國大學(xué)，因此老年人能享用建國大學(xué)的配套設(shè)施。此外，老年公寓還可共享酒店的眾多設(shè)施。公寓4層及以下裙樓和部分地下空間是酒店配套設(shè)施和各種服務(wù)設(shè)施。
公寓裙房中設(shè)置有餐廳(老年人專用食堂、對(duì)外經(jīng)營性餐廳)、醫(yī)療護(hù)理中心、圖書室、課室、棋牌室和影音室等服務(wù)設(shè)施；地下1層設(shè)有9000㎡的健身中心、溫泉SPA、模擬高爾夫球場(chǎng)(配有休息空間、更衣室)和運(yùn)動(dòng)治療室等。A、B樓之間的裙房頂部設(shè)置有戶外游泳池，老年人和酒店顧客均可使用。
（3）香港“樂融軒”——老幼共融
香港房屋協(xié)會(huì)推出的“樂融軒”樓盤于2013年開售，位于香港島東區(qū)筲箕灣(圖7)。該項(xiàng)目是香港房屋協(xié)會(huì)首個(gè)私人住宅與長者屋混合的項(xiàng)目，與出售、出租單位混合開發(fā)，已經(jīng)全部售罄或租出。
如圖8所示，該項(xiàng)目主體為1棟單體樓，地下2層，地上42層。地下2層設(shè)有停車場(chǎng)；G層為入口大堂、商鋪和停車場(chǎng)；1～2層為商場(chǎng)；3層和5層為會(huì)所；12～42層為出售型的普通住宅單元(約220個(gè)單位)；6～11層為出租型的長者單元(共60個(gè)單位)；5層和11層上各設(shè)有轉(zhuǎn)換層，使不同功能的建筑層實(shí)現(xiàn)適當(dāng)?shù)姆蛛x。
長者單元為老年人提供家庭式的綜合房屋及護(hù)理服務(wù)，并且擁有無障礙設(shè)施，配置有緊急呼叫設(shè)施等專為老年人設(shè)置的家具設(shè)備。同時(shí)，長者單元樓層內(nèi)增設(shè)有綠化空間，為老年人提供舒適的活動(dòng)環(huán)境。
當(dāng)子女購買了樓上的普通住宅，父母可優(yōu)先租住樓下的長者單元。子女和父母能夠擁有私人的生活空間，同時(shí)又可以相互照顧，實(shí)現(xiàn)“一碗湯”的養(yǎng)老居住模式。家庭中的老、中、青成員能互相關(guān)心和照顧，達(dá)到“老幼共融”的目標(biāo)。
大樓3層的公共設(shè)施包括室外游泳池、恒溫池、園藝花園和平臺(tái)花園，5層設(shè)置有健身區(qū)、兒童游戲室和活動(dòng)室。普通住宅單元住戶和長者單元內(nèi)的老年人共用這些服務(wù)設(shè)施，一方面能節(jié)約設(shè)施的建筑空間，提高設(shè)施使用效率；另一方面能增加老年人與其他年齡層次人群接觸和交流的機(jī)會(huì)。
2大模式
（1）“普通住宅社區(qū)+老幼共融型公寓”模式
“普通住宅社區(qū)+老幼共融型公寓”模式是指通過在中心區(qū)的普通住宅社區(qū)中設(shè)置一棟或數(shù)棟“老幼共融”型公寓，兒女可居住在普通住宅社區(qū)中或“老幼共融”型公寓的高層，父母居住在有適老設(shè)計(jì)的“老幼共融”型公寓低層中，形成“一碗湯”的養(yǎng)老居住模式(圖9)。
與香港的“樂融軒”相似，這種公寓模式鼓勵(lì)老年人與子女、親屬居住在同一棟樓的不同樓層，既方便日常往來、互相照顧，又很好地維持了代際關(guān)系，起到“老幼共融”的效果；既保證各自有一定獨(dú)立完整的私人空間，又確保了兩代人擁有各自的自由生活。
“老幼共融”型公寓主要包括公共服務(wù)設(shè)施層、養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施層、護(hù)理型老年居住層、適老居住層和普通居住層。
如圖10所示，公寓底部1～2層為公共服務(wù)設(shè)施層，包括商業(yè)、幼兒園、餐廳和健身活動(dòng)會(huì)所等服務(wù)設(shè)施，為所有年齡層次的人群服務(wù)；
公共服務(wù)設(shè)施層上的1～2層為養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施層，提供老年人日間照料中心、社區(qū)醫(yī)療保健室和老年人活動(dòng)中心等服務(wù)設(shè)施；
其上可設(shè)置2～4層護(hù)理型老年居住層，一般為出租型物業(yè)，有專業(yè)的運(yùn)營機(jī)構(gòu)為身體不能自理的老年人提供24小時(shí)的專業(yè)照護(hù)；
護(hù)理型老年居住層上可設(shè)置4～6層適老居住層，主要為自理型老年人提供居住場(chǎng)所，硬件上有適合老年人居住的適老設(shè)計(jì)，同時(shí)可為他們提供日常上門居家服務(wù)，當(dāng)老年人身體狀況變差的時(shí)候，可以搬到護(hù)理型老年居住層，不必離開自己熟悉的生活環(huán)境和鄰里，同時(shí)減輕子女照顧老人的巨大壓力；
頂部為普通居住層，該層住戶的家屬有優(yōu)先租用該樓棟老年單元的權(quán)利。
相關(guān)研究發(fā)現(xiàn)，老年人集中居住在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，容易形成多種心理上的負(fù)面情緒，因此國內(nèi)外越來越多專家與學(xué)者提倡老年人與年青人的混合居住模式。
結(jié)合案例，老人居住單位(包括護(hù)理型老年居住單位和適老型居住單位)不宜超過住宅總居住單位的50%，一般為20%～50%，具體比例可根據(jù)項(xiàng)目定位與社區(qū)其他居住類型綜合考慮確定。
（2）“商業(yè)地塊+商住型復(fù)合老年公寓”模式
“商業(yè)地塊+商住型復(fù)合老年公寓”模式是指在附近有醫(yī)療設(shè)施的商業(yè)地塊設(shè)置一棟或數(shù)棟商住型復(fù)合老年公寓，使老年人能享受到商業(yè)設(shè)施帶來的便捷生活(圖11)。
舊城中心區(qū)在經(jīng)過舊城改造后居住用地較少，在商業(yè)用地中插入養(yǎng)老居住的方式能滿足更多老年人在城市中心區(qū)居住的需求。這種模式與日本的豐洲老人公寓和韓國的“The Classic500”相似，已成為高端人群享受健康養(yǎng)老服務(wù)的新途徑。
商住型復(fù)合老年公寓包括商業(yè)設(shè)施層、服務(wù)設(shè)施層、護(hù)理型老年居住層、適老居住層、酒店式公寓或酒店。
如圖12所示，底部為2～3層的商業(yè)設(shè)施層；商業(yè)設(shè)施層裙樓中設(shè)置1～2層服務(wù)設(shè)施層，配置老年公寓設(shè)施和酒店式公寓或酒店的設(shè)施；
服務(wù)設(shè)施層上面為2～4層的護(hù)理型老年居住層，其上再設(shè)置4～6層的適老居住層，護(hù)理型老年居住單元和適老居住單元的特點(diǎn)與“老幼共融”型公寓的特點(diǎn)類似，只是產(chǎn)權(quán)性質(zhì)略有不同；
頂部為酒店式公寓或酒店，部分酒店式公寓或酒店的專用設(shè)施可設(shè)置在頂層或屋頂層。同時(shí)，根據(jù)項(xiàng)目具體情況的差異，酒店式公寓或酒店也可設(shè)置在相鄰的樓棟中。
在商業(yè)地塊中，養(yǎng)老公寓宜靠近醫(yī)院、公共交通樞紐(地鐵口)等城市配套設(shè)施配置，以滿足老年人就醫(yī)、出行等需要。并且，養(yǎng)老公寓宜設(shè)置在商業(yè)地塊中相對(duì)獨(dú)立的位置，減少與周邊商業(yè)建筑的相互影響。
7大要點(diǎn)
(1)選址要考慮周邊有大型成熟居住區(qū)作為支撐
高層復(fù)合型適老公寓宜選址在大型成熟的居住社區(qū)附近，一方面，這些周邊社區(qū)的入住率、老年人口規(guī)模應(yīng)達(dá)到一定數(shù)量，以確保其中的老年人成為適老公寓客群的重要來源；另一方面，適老公寓的老年人子女若居住在周邊社區(qū)，可滿足老年人接近子女的需求。例如，在韓國、香港案例中的適老公寓均設(shè)置在周邊住宅眾多的區(qū)位，老年人客源大部分來自周邊社區(qū)。
(2) 選址要考慮交通出行和信息通訊接入的便捷性
高層復(fù)合型適老公寓應(yīng)選址在交通便捷的路段，鄰近軌道交通站點(diǎn)、公交站點(diǎn)，以確保對(duì)外聯(lián)系便捷，方便家人居住較遠(yuǎn)的部分老年人可經(jīng)常回家，或其子女可便捷地來到公寓探望父母。
另外，信息通訊技術(shù)的發(fā)展促使城市居民以信息交流替代傳統(tǒng)的交通出行，避免交通擁堵及出行成本的增加，確保出行更為有序和高效。而網(wǎng)購的普及更是給老年人提供了足不出戶就能購買到貨品的服務(wù)，因此高層復(fù)合型適老公寓接入互聯(lián)網(wǎng)通訊的便捷程度也日漸重要。
較之其他區(qū)位的養(yǎng)老社區(qū)，布局在中心城區(qū)的高層復(fù)合型適老公寓在交通出行和互聯(lián)網(wǎng)通訊接入方面具有顯著的優(yōu)勢(shì)。
例如，日本豐洲老人公寓充分利用中心區(qū)優(yōu)越的地理位置，結(jié)合道路密度和交叉口密度布局，在增加老年人的購物活動(dòng)和日?；顒?dòng)出行的次數(shù)的同時(shí)，保證了足夠的便捷性，使得老年人出行更加便捷。
而“樂頤居”則是香港房屋協(xié)會(huì)發(fā)展的“長者安居樂”屋苑的另一個(gè)典范，其鄰近港鐵坑口站，周邊有小巴士、公共交通巴士等接駁，與香港、九龍等中心區(qū)的交通聯(lián)系較便捷。
(3) 選址要鄰近日常公共服務(wù)設(shè)施和公共空間
公共服務(wù)設(shè)施的布局對(duì)老年人的日常活動(dòng)出行具有主導(dǎo)性的作用，設(shè)施網(wǎng)點(diǎn)分布的空間臨近性對(duì)進(jìn)一步增加老年人活動(dòng)出行頻率具有輔助作用。醫(yī)療保健設(shè)施是老年公寓選址的首要因素，建議高層復(fù)合型適老公寓的選址在醫(yī)院10分鐘車程范圍內(nèi)。
例如，韓國的“The Classic500”臨近大學(xué)，可以最大限度地利用學(xué)校的配套設(shè)施滿足老年人的生活需求，同時(shí)選址于鄰近城市公共設(shè)施、體育健身設(shè)施和文化設(shè)施等周邊，使老年人更好地融入社會(huì)。
公共空間的多樣性和適宜性對(duì)老年人的社會(huì)交往與身體健康具有一定的促進(jìn)作用，因此公寓宜選址于生態(tài)環(huán)境良好的區(qū)域，以靠近城市公共綠地或河湖水面等環(huán)境優(yōu)美地段為佳，或周邊有社區(qū)活動(dòng)場(chǎng)地和街頭公園等開敞空間，便于老年人外出鍛煉、休憩和交流。
例如，香港“樂融軒”周邊既有西貢將軍澳政府綜合大樓、坑口體育館、坑口社區(qū)會(huì)堂及將軍澳醫(yī)院等設(shè)施，又有東港城等大型的購物設(shè)施，老年人的生活非常方便。
（4）公共設(shè)施的共建共享
①注重對(duì)周邊設(shè)施的共享共用。由于高層復(fù)合型適老公寓為單體建筑，本身配置大量的服務(wù)設(shè)施的可能性較低，因此應(yīng)特別注重對(duì)周邊設(shè)施的共享共用，如韓國的“The Classic500”借助一路之隔的建國大學(xué)的醫(yī)療及服務(wù)設(shè)施為老年人提供服務(wù)。
②為周邊地區(qū)提供社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。在公寓中設(shè)置社區(qū)級(jí)老年人日間照料中心、老年人活動(dòng)中心和居家養(yǎng)老服務(wù)中心等養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，克服類似設(shè)施獨(dú)立運(yùn)營困難的缺陷，為整個(gè)社區(qū)的居家養(yǎng)老提供支撐，如香港“樂頤居”設(shè)置有老年人日間社區(qū)中心和康復(fù)中心，為社區(qū)的老年人提供活動(dòng)場(chǎng)所及康復(fù)治療服務(wù)。
(5)構(gòu)筑高質(zhì)量的出行環(huán)境
①在對(duì)外出行通道建設(shè)方面，一方面要注重其連通性，采取無障礙設(shè)計(jì)；另一方面要提高出行通道的步行質(zhì)量水平，增加行道樹與休憩空間，或借鑒香港養(yǎng)老公寓的經(jīng)驗(yàn)，通過風(fēng)雨連廊將公寓出入口與周邊的交通站點(diǎn)、醫(yī)療設(shè)施和購物場(chǎng)所等日常生活設(shè)施直接相連。
②在周邊公共空間營造方面，要沿老年人主要出行路徑塑造豐富和互動(dòng)性強(qiáng)的空間界面及公共座椅，豐富老年人在街道空間的步行體驗(yàn)，在一定程度上提高老年人的出行頻率。例如，在出行通道旁布置臨街商業(yè)設(shè)施，而非封閉的購物商場(chǎng)；公園綠地不應(yīng)通過圍墻與通道隔離，而是應(yīng)在通道旁植入間斷的活動(dòng)點(diǎn)。
(6)營造人性化的居所
基于老年人行動(dòng)不便、體力衰弱、記憶力下降和喜歡與外界接觸等特殊生理、心理變化的特點(diǎn)，老年居所的設(shè)計(jì)應(yīng)遵循無障礙、安全性和人性化等設(shè)計(jì)原則：
①無障礙原則要求確保老年人能自由通行和活動(dòng)，在公寓的出入口、樓梯電梯、公共走廊、公共設(shè)施和地下車庫等部分，以及老年人居住戶內(nèi)部分，都應(yīng)考慮無障礙設(shè)計(jì)，滿足地面無高差或緩坡過渡設(shè)計(jì)的要求；公共坡道、走廊等均應(yīng)設(shè)置扶手。
②安全性原則體現(xiàn)在設(shè)計(jì)中應(yīng)設(shè)置特殊的安全保護(hù)設(shè)施，包括在衛(wèi)生間、床頭及沙發(fā)等附近安裝緊急報(bào)警裝置，活動(dòng)空間的地面采取防滑材料，同時(shí)注意在墻角和家具方面采用圓角設(shè)計(jì)，降低老年人發(fā)生事故的風(fēng)險(xiǎn)。
③人性化原則是指以滿足老年人需求為本，通過特殊設(shè)計(jì)使老年人的生活更加便利。
(7)鼓勵(lì)社區(qū)融合
①考慮到高層復(fù)合型適老公寓中居住著不同人群(老年人、中年人甚至青少年、兒童等)，鼓勵(lì)部分設(shè)施可供各年齡層次人群共同使用，提高設(shè)施的利用率，促進(jìn)代際交流與社區(qū)融合；部分老年人專用的設(shè)施也可與其他設(shè)施設(shè)置在同一層，做適當(dāng)區(qū)分即可。
②開放公寓的服務(wù)設(shè)施，增進(jìn)公寓與社區(qū)的融合。借鑒香港“樂融軒”的經(jīng)驗(yàn)，可開放公寓中的健康餐廳、圖書館和網(wǎng)絡(luò)室等設(shè)施，使公寓的老年人與社區(qū)居民充分融合，消除老年人的心理孤獨(dú)感，增加其歸屬感。
③組建由不同年齡層次人群組成的社區(qū)志愿者隊(duì)伍，為老年人提供基礎(chǔ)照料服務(wù)和組織交流活動(dòng)，在降低養(yǎng)老公寓運(yùn)營成本的同時(shí)，能為老年人提供心理上的慰藉(圖13)。
結(jié)語
需要指出的是，城市中心區(qū)高層復(fù)合型適老公寓的選址原則及具體模式是根據(jù)當(dāng)前大城市養(yǎng)老居住普遍存在的問題，結(jié)合日本、韓國和香港的案例，有針對(duì)性地提出的?？紤]到各地傳統(tǒng)文化、中心區(qū)發(fā)展程度等的差異，在具體的規(guī)劃設(shè)計(jì)中不能盲目照搬現(xiàn)有案例，而是需要因地制宜，結(jié)合當(dāng)?shù)氐膫鹘y(tǒng)文化特色及居民的行為習(xí)慣等，選擇適合自身的模式。（本文采納了黃雯、李煒、陳婷婷、魏宗財(cái)?shù)热说挠^點(diǎn)，在此表示誠摯感謝！）
