實戰(zhàn)派丨養(yǎng)老地產(chǎn)「法務(wù)」分析篇
對于養(yǎng)老服務(wù)風(fēng)險，建議通過相關(guān)保險來建立機構(gòu)養(yǎng)老風(fēng)險管理體制和分擔(dān)機制。養(yǎng)老服務(wù)的風(fēng)險把控還應(yīng)當主張養(yǎng)老服務(wù)本身的服務(wù)質(zhì)量，對提供服務(wù)的方法、時間、標準等要求應(yīng)當在入住時與合同相對方達成一致，以免發(fā)生糾紛。
養(yǎng)老地產(chǎn)法務(wù)流程
（一）項目籌備階段
項目籌備階段，是開發(fā)企業(yè)尋找土地，尋找、接洽合作伙伴，對項目是否可以進行論證的過程。
養(yǎng)老地產(chǎn)項目的前期籌備階段，除了作為一般的地產(chǎn)項目提供相應(yīng)的法律建議外，應(yīng)該結(jié)合養(yǎng)老地產(chǎn)的特點，把握國家對此類項目的減免稅政策，重點研究現(xiàn)行法規(guī)政策對養(yǎng)老地產(chǎn)項目的優(yōu)惠及補助，根據(jù)項目特點為項目的籌資融資提出法律建議，參與制定項目長期規(guī)劃書等。為項目公司日后的順利運營創(chuàng)造良好的先決條件。
（二）項目建設(shè)階段
注意結(jié)合養(yǎng)老地產(chǎn)特點，充分考慮養(yǎng)老地產(chǎn)的消費主體的需求，以及國家法律法規(guī)對養(yǎng)老住宅的特殊規(guī)定，在項目的簽約、談判、執(zhí)行中注重養(yǎng)老地產(chǎn)的特別規(guī)定和要求。
（三）項目經(jīng)營階段
養(yǎng)老地產(chǎn)是一種長期投入、持有運營型的地產(chǎn)模式，與以往房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的短期盈利生存模式有很大不同。因為缺少政策的支持，養(yǎng)老地產(chǎn)最艱難的還是在經(jīng)營階段。在此階段，最重要的是根據(jù)養(yǎng)老地產(chǎn)的特點，協(xié)助設(shè)計銷售或租賃實施方案，協(xié)助開發(fā)企業(yè)完善商品房租售條件。
養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的法律風(fēng)險
（一）養(yǎng)老地產(chǎn)土地取得階段的風(fēng)險
養(yǎng)老地產(chǎn)項目的土地性質(zhì)，不僅決定項目的開發(fā)成本，對項目融資及開發(fā)前景也有重大影響。
1、以國有土地使用權(quán)出讓方式取得土地使用權(quán)
采取此方式取得土地使用權(quán)，最大的優(yōu)點在于土地使用權(quán)及開發(fā)的房屋所有權(quán)明晰。但其缺點也比較明顯，就是取得土地使用權(quán)的成本過高，與普通住宅開發(fā)沒有差異。
2、以劃撥方式取得土地使用權(quán)
根據(jù)《規(guī)劃用地目錄》，老年人社會福利設(shè)施用地，可以以劃撥方式取得，但此類劃撥用地往往直接給公辦養(yǎng)老院。
3、以集體建設(shè)用地建設(shè)養(yǎng)老地產(chǎn)項目
在集體土地上建設(shè)養(yǎng)老地產(chǎn)項目，土地使用權(quán)屬于集體組織，作為地上物的實際投資主體，開發(fā)商不能完全獲得地上物的所有權(quán)，顧無法出售，如果采用租賃持有模式，我國法律規(guī)定租賃合同的最長期限不能超過20年，超過部分無效。且因為土地性質(zhì)問題，也將導(dǎo)致融資困難。
目前，國內(nèi)并沒有專門針對養(yǎng)老地產(chǎn)項目的土地，用地性質(zhì)模糊，導(dǎo)致養(yǎng)老地產(chǎn)市場用地亂象。
（二）養(yǎng)老地產(chǎn)項目中養(yǎng)老服務(wù)的法律風(fēng)險及把控
養(yǎng)老地產(chǎn)項目，并不單純的屬于房地產(chǎn)開發(fā)，其主打的是服務(wù)，房地產(chǎn)開發(fā)是項目的基礎(chǔ)。養(yǎng)老服務(wù)的高風(fēng)險在于入住的老年人自身生理和心理機能的退化和病變，由于老年人疾病急性發(fā)生的不可預(yù)知性，養(yǎng)老機構(gòu)發(fā)生意外是一個普遍性的問題，在住宅建設(shè)與社區(qū)管理相融合的的開發(fā)經(jīng)營中，開發(fā)商不得不面對養(yǎng)老服務(wù)的風(fēng)險。
對于養(yǎng)老服務(wù)風(fēng)險，開發(fā)商擬定格式化免責(zé)條款，并不能完全的規(guī)避風(fēng)險，而是應(yīng)當遵循公平原則確定當事人之間的權(quán)利義務(wù)，并且應(yīng)當對其中的免責(zé)條款進行特別提醒并有按要求進行說明的義務(wù)。
對于養(yǎng)老服務(wù)風(fēng)險，建議通過相關(guān)保險來建立機構(gòu)養(yǎng)老風(fēng)險管理體制和分擔(dān)機制。養(yǎng)老服務(wù)的風(fēng)險把控還應(yīng)當主張養(yǎng)老服務(wù)本身的服務(wù)質(zhì)量，對提供服務(wù)的方法、時間、標準等要求應(yīng)當在入住時與合同相對方達成一致，以免糾紛。
（三）養(yǎng)老地產(chǎn)項目運營模式的法律風(fēng)險
1、買賣型養(yǎng)老地產(chǎn)項目的法律風(fēng)險
買賣型養(yǎng)老地產(chǎn)，是以養(yǎng)老地產(chǎn)為概念，以出售住宅所有權(quán)來收回成本并獲得利潤。這種模式投資回收期相對較短，風(fēng)險較低。但是這種模式，要求必須是產(chǎn)權(quán)明晰的養(yǎng)老地產(chǎn)，前期開發(fā)成本過高，同時由于養(yǎng)老地產(chǎn)的特殊性，采取普通住宅的經(jīng)營方式，可能導(dǎo)致項目最終無法按照養(yǎng)老項目的目的去管理。
2、持有型養(yǎng)老地產(chǎn)項目的法律風(fēng)險
持有型養(yǎng)老地產(chǎn)項目包括“會員制”運營模式和租賃型運營模式。
會員制運營模式，是通過一次性支付會員費，定期支付管理服務(wù)費形式，為老年人提供房屋的居住權(quán)，并在需要時提供輔助生活或醫(yī)療照顧，但老年人并不獲得房屋的所有權(quán)。這種模式主要針對中高收入的老年人。但是會員制運營模式，老人對房屋僅有使用權(quán)而沒有所有權(quán)，一旦企業(yè)在經(jīng)營中出現(xiàn)問題，會員將面臨巨大的風(fēng)險。另外一個法律風(fēng)險在于要求老人入住繳納巨額的會費，可能涉嫌集資，觸犯法律紅線。
租賃型運營模式，老人僅需繳納一定的保證金及租金，如需護理，按照市價支付護理費。這種模式入住門檻比較低。但是對于開發(fā)商而言，客戶流動量加大，養(yǎng)老服務(wù)風(fēng)險難以把控，同時資金回籠較為緩慢。
