背景
養(yǎng)老項目具有投入資金大、收益低、投資回報周期長特點，不少養(yǎng)老項目因為資金不足致使項目難以持續(xù)推進(jìn)。
養(yǎng)老項目7大融資模式優(yōu)缺點比較
時間:2017-02-06 11:11來源:厚樸養(yǎng)老 作者:舒通 點擊:次
在市場環(huán)境不景氣、經(jīng)濟(jì)下行的形勢下，各行各業(yè)都面臨融資難的困境，而養(yǎng)老行業(yè)融資難尤為明顯。什么原因造成養(yǎng)老項目融資難？
1.養(yǎng)老服務(wù)業(yè)是橫跨第一產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的綜合產(chǎn)業(yè)，投資體量大、回報周期長，回報率低，金融機(jī)構(gòu)認(rèn)可程度低
2.養(yǎng)老用地性質(zhì)決定項目做資產(chǎn)抵押貸款難度系數(shù)，物權(quán)法對公益機(jī)構(gòu)貸款的資格、房產(chǎn)抵押的條件都有一些限定
3.養(yǎng)老項目資金自平衡能力弱
4.養(yǎng)老項目本身盈利能力與房地產(chǎn)項目相比較弱
一、融資方式定義
融資方式即企業(yè)融資的渠道。它可以分為兩類：債務(wù)性融資和權(quán)益性融資。
前者包括銀行貸款、發(fā)行債券和應(yīng)付票據(jù)、應(yīng)付賬款等，后者主要指股票融資。
債務(wù)性融資構(gòu)成負(fù)債，企業(yè)要按期償還約定的本息，債權(quán)人一般不參與企業(yè)的經(jīng)營決策，對資金的運用也沒有決策權(quán)。權(quán)益性融資構(gòu)成企業(yè)的自有資金，投資者有權(quán)參與企業(yè)的經(jīng)營決策，有權(quán)獲得企業(yè)的紅利，但無權(quán)撤退資金。
二、養(yǎng)老項目7大融資策略
厚樸養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)研究中心深入研究我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)融資政策，搜集分析國內(nèi)典型融資實例，總結(jié)出養(yǎng)老項目7大可操作性強(qiáng)的融資模式，以期為養(yǎng)老項目投資者與運營者提供幫助。
由于篇幅有限，僅舉政策性銀行貸款
三、政策性銀行貸款及要求
2015年1月民政部與國家開發(fā)銀行出臺（以下簡稱國開行）（民發(fā)〔2015〕78號）《關(guān)于開發(fā)性金融支持社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)的實施意見》，明確了國開行支持養(yǎng)老服務(wù)體系的具體范圍與貸款要求。
下面以國開行為例，詳細(xì)解讀養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)如何申請養(yǎng)老項目專項貸款支持。
（一）國開行貸款項目申請類型
1.社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)項目。主要包括城市社區(qū)日間照料中心、老年食堂、老年活動中心和養(yǎng)老服務(wù)信息平臺；其他為改善老年人居住條件和生活環(huán)境的便利化社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。此類項目以市、縣（區(qū)）為單位，實施整體融資支持。
2.居家養(yǎng)老服務(wù)網(wǎng)絡(luò)建設(shè)項目。主要包括支持為老年人上門提供助餐、助浴、助潔、助急、助醫(yī)等涵蓋生活照料、健康服務(wù)、文化娛樂、精神慰藉、法律咨詢等服務(wù)的居家養(yǎng)老服務(wù)型小微企業(yè)以及各類規(guī)?；?、連鎖化、品牌化的組織發(fā)展，對于此類項目通過統(tǒng)貸方式批量化支持。
3.養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)項目。主要包括養(yǎng)老院、社會福利院、老年養(yǎng)護(hù)院、敬老院、養(yǎng)老社區(qū)等各類為老年人提供集中居住和照料等綜合性服務(wù)的建筑及設(shè)施。
4.養(yǎng)老服務(wù)人才培訓(xùn)基地建設(shè)項目。主要包括支持高等院校和職業(yè)院校增加養(yǎng)老服務(wù)相關(guān)專業(yè)和學(xué)科建設(shè)，培養(yǎng)相關(guān)專門人才；支持依托職業(yè)院校和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)開展養(yǎng)老服務(wù)培訓(xùn)實訓(xùn)基地建設(shè)，加強(qiáng)對相關(guān)人員的專業(yè)培訓(xùn)。
5.養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)相關(guān)項目。主要包括支持直接為老年人提供生活照料、健康服務(wù)、產(chǎn)品用品的企業(yè)。
（二）貸款具體要求
1.借款人要求
借款人應(yīng)為依法成立的實施社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)的企（事）業(yè)法人及其他合格主體，具有清晰的產(chǎn)權(quán)關(guān)系和健全的治理結(jié)構(gòu)，并具有與國家開發(fā)銀行合作開展業(yè)務(wù)的相應(yīng)資質(zhì)。不同類型的借款人需滿足相應(yīng)行業(yè)的從業(yè)資質(zhì)和條件。
2.項目籌資要求
養(yǎng)老項目的資本金來源含政府補(bǔ)助資金、借款人自有資金和納入項目總投資的借款人非貨幣資產(chǎn)等。資本金占比應(yīng)不低于總投資的20%，不足部分可申請貸款；項目資本金應(yīng)與貸款資金同比例到位。
3.還款來源要求
公司融資的還款來源主要為公司自由現(xiàn)金流，包括但不限于借款人日常經(jīng)營性收入、借款人自身擁有的資產(chǎn)變現(xiàn)產(chǎn)生的收益等。
項目融資的還款來源主要為項目自由現(xiàn)金流，包含但不限于養(yǎng)老床位的租賃收入、各項養(yǎng)老服務(wù)的收費、配套商業(yè)設(shè)施的銷售（或租賃）收入等。
4.貸款利率和期限要求
貸款利率按照國家開發(fā)銀行貸款定價模型進(jìn)行測算。貸款期限根據(jù)項目償債能力分析確定，最長不超過15年，寬限期應(yīng)不超過項目建設(shè)期，且一般不超過3年。
5.信用結(jié)構(gòu)要求
充分利用借款人、擔(dān)保人、項目自身、地方政府等相關(guān)利益方的有效資源構(gòu)建信用結(jié)構(gòu)，可采用資產(chǎn)抵押、保證擔(dān)保、股權(quán)質(zhì)押、收費權(quán)質(zhì)押等合格擔(dān)保方式。完善其他風(fēng)險緩釋措施，包括客戶在國家開發(fā)銀行建立監(jiān)管賬戶等。
（三）操作流程
1.項目開發(fā)
民政部門和國家開發(fā)銀行要共同建立廣泛的項目入口機(jī)制，有貸款需求的借款人，可填寫開發(fā)性金融支持養(yǎng)老服務(wù)項目申請表（見表3-1），說明項目建設(shè)內(nèi)容、總投資額、擬申請貸款額度以及享受政府各項補(bǔ)貼和優(yōu)惠情況等，并報民政部門提出意見。對符合國家政策和養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展方向、屬于當(dāng)?shù)刂攸c支持范圍且可以納入社會養(yǎng)老服務(wù)體系融資范圍的養(yǎng)老項目，當(dāng)?shù)孛裾块T要予以支持，并積極向國家開發(fā)銀行各分行推薦。
2.評審及審批
國家開發(fā)銀行對具備評審條件的項目，按照工作流程納入評審計劃、完成評審工作和審批程序，及時將審批結(jié)果反饋民政部門，并給予業(yè)務(wù)指導(dǎo)。
民政部門對項目評審提供政策指導(dǎo)，協(xié)助國家開發(fā)銀行判斷當(dāng)?shù)仞B(yǎng)老市場現(xiàn)狀和趨勢，必要時共同對部分項目現(xiàn)場調(diào)研，并積極爭取相關(guān)優(yōu)惠政策。
3.信貸管理
國家開發(fā)銀行審批通過的項目，按照工作規(guī)程進(jìn)行合同簽訂、貸款發(fā)放與支付、本息回收、貸款管理等工作。
民政部門在貸款發(fā)放后對項目實施提供后續(xù)跟蹤指導(dǎo)，同時推動落實相關(guān)優(yōu)惠政策。
