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投資必讀：如何正確考察養(yǎng)老項(xiàng)目？
養(yǎng)老機(jī)構(gòu)這一類(lèi)經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目與一般的銷(xiāo)售型住宅的跑盤(pán)完全不同，考察的時(shí)候需要把握住重點(diǎn)，不能面面俱到、泛泛了解，既浪費(fèi)時(shí)間也浪費(fèi)機(jī)會(huì)。結(jié)合自己多次考察的體會(huì)和做養(yǎng)老項(xiàng)目的實(shí)際需要，總結(jié)了以下七個(gè)方面的要點(diǎn)，需要在考察中詳細(xì)了解。
首先，項(xiàng)目的基礎(chǔ)條件。包括：
項(xiàng)目的區(qū)位條件（在城市的什么區(qū)位，成熟度如何）；
項(xiàng)目的床位規(guī)?；蛘呓ㄖ?guī)模；
項(xiàng)目的自然資源條件；
項(xiàng)目的醫(yī)療條件（有沒(méi)有內(nèi)設(shè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)；周邊有沒(méi)有醫(yī)院；跟醫(yī)院有什么關(guān)系）；
項(xiàng)目的交通條件（有幾種公共交通可以達(dá)到；從市中心到這里的時(shí)間等）；
項(xiàng)目周邊的社區(qū)資源條件（周邊有多少小區(qū)）。
經(jīng)營(yíng)類(lèi)的項(xiàng)目的成功在很大程度上都跟項(xiàng)目的地段條件有關(guān)。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)也同樣。項(xiàng)目的區(qū)位條件和規(guī)模，是項(xiàng)目成敗的前提。
第二，項(xiàng)目的床位結(jié)構(gòu)和實(shí)際入住情況。
通過(guò)床位結(jié)構(gòu)可以看出項(xiàng)目面對(duì)哪些老人群體提供服務(wù)。
我們把老人群體劃分為六種類(lèi)型：低齡健康老人，高齡自理老人，慢病自理老人，長(zhǎng)期照護(hù)老人，專(zhuān)業(yè)護(hù)理老人，腦退化（失智）老人。（這里，高齡的概念是80歲以上老人。）
高度護(hù)理型的床位和自理型的床位設(shè)計(jì)是完全不一樣的，只要看這個(gè)機(jī)構(gòu)的各類(lèi)床位的配比關(guān)系就可以搞清項(xiàng)目針對(duì)的主力人群。
項(xiàng)目的實(shí)際定位不用看院方的營(yíng)銷(xiāo)宣傳，通過(guò)床位結(jié)構(gòu)直接就能夠判斷出來(lái)。
通過(guò)院方原定的床位結(jié)構(gòu)，結(jié)合實(shí)際入住老人的情況，就可以看出來(lái)原來(lái)項(xiàng)目市場(chǎng)定位的準(zhǔn)確度如何，市場(chǎng)的真正需求在哪里。
功力深一點(diǎn)的話(huà)，通過(guò)床位的樓層分布，與各種公共空間的關(guān)系，可以看出來(lái)該機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)的專(zhuān)業(yè)程度和經(jīng)營(yíng)理念。
第三，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是判斷養(yǎng)老機(jī)構(gòu)市場(chǎng)定位的核心指標(biāo)之一。
實(shí)際上，只要知道養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的床位配比和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，這個(gè)項(xiàng)目的真正定位就可以判斷出來(lái)了。
如果是給一個(gè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)做顧問(wèn)方案，只要定出來(lái)床位結(jié)構(gòu)，再定出來(lái)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，這個(gè)機(jī)構(gòu)的經(jīng)濟(jì)大賬基本上就可以算出來(lái)了。當(dāng)然，后續(xù)還要結(jié)合地塊地形條件或者物業(yè)的建設(shè)條件，再做深化、細(xì)化調(diào)整，但大的定位方向就已經(jīng)可以確定了。
收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)主要看的是押金的收取標(biāo)準(zhǔn)，床位的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，日常費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，餐飲的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，以及不同護(hù)理等級(jí)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
另外還要看一些收費(fèi)、退費(fèi)的政策。
收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是該養(yǎng)老機(jī)構(gòu)后期市場(chǎng)價(jià)值兌現(xiàn)速度的一個(gè)重要參考值。
第四，設(shè)備設(shè)施配置情況。
養(yǎng)老機(jī)構(gòu)內(nèi)部有很多的適老化設(shè)計(jì)和老人用品用具，很多人喜歡盯這些細(xì)節(jié)看，實(shí)際上一些更加大型的、專(zhuān)業(yè)化的設(shè)備設(shè)施更加重要，既是項(xiàng)目前期投資時(shí)的主要成本，又是后期市場(chǎng)推廣時(shí)候的主要亮點(diǎn)。
養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的特色大型設(shè)備主要是在三大空間中體現(xiàn)：
一個(gè)是老人寢室內(nèi)的床具、潔具和安全呼叫系統(tǒng)；
一個(gè)是公共活動(dòng)空間中的特色專(zhuān)業(yè)設(shè)備，比如洗浴設(shè)備，水療設(shè)備等。
一個(gè)是康復(fù)治療室內(nèi)的專(zhuān)業(yè)設(shè)備，例如治療床、牽引設(shè)備、按摩機(jī)等等
如果更進(jìn)一步，了解更加深入的話(huà)，還要看廚房、洗衣房方面的專(zhuān)業(yè)設(shè)備情況。
需要了解到，專(zhuān)業(yè)護(hù)理老人的床是什么配置標(biāo)準(zhǔn)？公共的洗浴設(shè)施是什么配置標(biāo)準(zhǔn)？康復(fù)設(shè)施是什么配置標(biāo)準(zhǔn)？洗衣房、廚房?jī)?nèi)的大型設(shè)備是什么配置標(biāo)準(zhǔn)？有沒(méi)有專(zhuān)業(yè)的助移設(shè)備等等。
設(shè)備設(shè)施是養(yǎng)老機(jī)構(gòu)除去建設(shè)成本外，前期投資的最大的一塊成本。設(shè)備設(shè)施的配置水平，既能體現(xiàn)經(jīng)營(yíng)理念，又能體現(xiàn)專(zhuān)業(yè)程度。
第五，人員配置情況。
養(yǎng)老機(jī)構(gòu)是靠人提供服務(wù)獲得收益的一個(gè)生意。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的人力成本實(shí)際上占到運(yùn)營(yíng)成本的50~60%，是機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)成本中最大的一項(xiàng)。
養(yǎng)老行業(yè)是一個(gè)人力成本敏感型的行業(yè)。
能夠看懂養(yǎng)老院的人員配置實(shí)際上是需要專(zhuān)業(yè)水平的，因?yàn)檫@首先需要了解各種人工在配比上面的標(biāo)準(zhǔn)，比如說(shuō)護(hù)士人員的合理配置比例，護(hù)工人員的合理配置比例，社工人員的配置比例，等等。成熟國(guó)家對(duì)于人員配比都是有標(biāo)準(zhǔn)的，不同的配比意味著不同的服務(wù)效果。有經(jīng)驗(yàn)的人，重點(diǎn)就是看這一塊。
考察的時(shí)候，需要了解到，該機(jī)構(gòu)中，護(hù)士人員有多少，護(hù)工人員有多少，社工人員有多少，還有是否設(shè)置了專(zhuān)門(mén)的醫(yī)生、營(yíng)養(yǎng)師、物理治療師（康復(fù)師）等。
人員的配比如果不夠，服務(wù)的質(zhì)量是肯定要打折扣的。
真正要從經(jīng)營(yíng)的角度來(lái)看的話(huà)，人員的配比是一個(gè)需要仔細(xì)研究的部分。
第六，服務(wù)內(nèi)容有哪些。
需要了解該機(jī)構(gòu)能夠提供的服務(wù)內(nèi)容有哪些。服務(wù)內(nèi)容的豐富和專(zhuān)業(yè)，是養(yǎng)老機(jī)構(gòu)持續(xù)盈利，以及盈利水平的根本保障。
例如，有哪些專(zhuān)業(yè)的服務(wù)？有哪些是特色的服務(wù)？有哪些院內(nèi)的活動(dòng)？各種等級(jí)的照護(hù)的服務(wù)內(nèi)容，日間照料的服務(wù)，送餐的服務(wù)，居家上門(mén)服務(wù)，培訓(xùn)服務(wù)等等。
基礎(chǔ)的服務(wù)是哪些？是怎么提供的？
專(zhuān)業(yè)的服務(wù)是哪些？服務(wù)的提供方式，收費(fèi)方式，使用率等等。
特色的服務(wù)是哪些？誰(shuí)來(lái)提供？使用情況等。
醫(yī)療的服務(wù)怎么提供？老人吃藥怎么管理？打針怎么辦？院內(nèi)能不能開(kāi)藥？有沒(méi)有醫(yī)生上門(mén)服務(wù)？急病轉(zhuǎn)診怎么辦？等等。
第七，本機(jī)構(gòu)的特色亮點(diǎn)。
要了解該機(jī)構(gòu)中有哪些特色化的服務(wù)內(nèi)容。例如按摩、足療、感官治療、失智訓(xùn)練、臨終關(guān)懷等等。
特色亮點(diǎn)是吸引客戶(hù)，營(yíng)銷(xiāo)宣傳的重要內(nèi)容，有助于養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的口碑傳播和入住率的提升。
了解這七個(gè)方面之后，對(duì)于養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)情況的了解應(yīng)該說(shuō)已經(jīng)是比較深入了。下一步要更加深入的話(huà)，就要了解該養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在管理制度和方法方面的東西了。一般的考察，不需要了解到這一程度，但是如果是有在營(yíng)項(xiàng)目，想要深入學(xué)習(xí)，就主要是關(guān)注管理層面、經(jīng)營(yíng)層面和操作層面的東西。
另外，參觀養(yǎng)老機(jī)構(gòu)不能只看環(huán)境細(xì)節(jié)，實(shí)際上各種功能設(shè)施的空間布局、位置的相互關(guān)系比細(xì)節(jié)更加重要，例如，廚房在什么位置，跟餐廳的關(guān)系是什么？跟老人的房間的關(guān)系是什么？跟公共活動(dòng)空間的關(guān)系是什么？為什么要這樣布局？出于什么樣的經(jīng)營(yíng)理念？這樣布局的經(jīng)營(yíng)效果怎么樣？……這些問(wèn)題和反饋對(duì)于自己項(xiàng)目的規(guī)劃方案具有很高的指導(dǎo)性。
建議拍照的時(shí)候要刻意把這些位置關(guān)系拍出來(lái)，后面會(huì)是非常有價(jià)值的參考資料。光是拍一些適老化的設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)和小東小西，實(shí)際上意義不大。（作者：李公子,版權(quán)歸原作者所有）
